是什么压垮了碧桂园
撑了很久,碧桂园还是暴雷了。
其实坊间传闻,碧桂园暴雷早有征兆,资本市场也逐渐抛弃碧桂园,7月底到8月初股价一波7连跌,如今股价仅为1港元左右,8月10日股价再次下跌超过3.6%,和高峰值股价相比,已下跌94%,这家位列中国房企前三的企业市值仅为295.7亿港元,市值蒸发4337亿港元。曾经可以和房企恒大一较高下的碧桂园,为何没能创造奇迹?
不足11亿美元,推倒债务多米诺骨牌
据财联社披露消息,碧桂园原本应该于8月7日支付两笔美元债未能如实兑付,如果按票面金额来算,两笔均为5亿美元的美元债,利息总额为2250万美元,两个票据利息总额只有0.45亿美元,连本带利不会超过11亿美元,这点钱对于2022年销售额超过3570亿元的碧桂园来说不过九牛一毛,但就这不足11亿美元,成为压垮碧桂园的最后一根稻草,将宇宙第一房企头衔抢过来的碧桂园,终于还是暴雷了。
? 2022年是不是买房的好时机?
? 其实对于需要买房的刚需人来说,不管是高价,还会低价,到了需要的时候不管时机你都得买,只不过你买房的时候是不是遇到了好政策,实属运气,其实2022年就是一个买房好时机。
先来回忆一下2021楼市。
一、2021年的楼市动荡
2021年上半年楼市快速增长,到了下半年直接腰斩。
?原因是由于疫情后货币环境较宽松,经营贷等各种投机投资资金流向楼市,叠加一线城市“学区房”热,全国一线及核心二线城市的新房和二手房价同步飞涨,尤其是珠三角和长三角更为明显。?
?2021年大城市的楼房成交量并不理想,特别是二手房这块业务的保费量直接比腰斩还惨,一降再降,从2万套左右,直接降到1万套左右,甚至月成交量低于一万,更别说二三线城市的二手房成交了,个别区更是半年没一个。
?当然做最主要的还是银行杠杆率太高,而超八成杠杆全部流入房地产行业,更可怕的是,购房需求的放缓迹象已经开始显现,一旦后期居民购房需求跟不上,资产价格在上涨到难以承受的程度时,那么开发商和银行手中的杠杆就会雪崩式崩塌,必然会发生暴跌,仿佛气泡破灭,经济开始由繁荣转向衰退,人称“泡沫经济”(Foam Economy)。
?这也是为什么二手房速冻,新房降温,房企资金无法回笼,房企债务危机立刻到来的原因,现金流枯竭,无法良性循环,某大就是例子。
住建部开始严控炒楼,哄抬价格,约谈炒房客、房企、银行,银行不得不踩急刹车了。
?二、2022楼市将是平稳的一年
为什么这样说?
?虽然出台了“限涨“政策,但是很多地方也推出“限跌”政策,以确保楼市的稳定,经过了2021的动荡,稳定持续性是必然的。
2月24日,国务院新闻办公室举行发布会。
住建部部长王蒙徽对2022楼市重磅定调,主要为两个方面:
第一,就是保持调控政策的连续性和稳定性,增强调控政策的精确性和协调性。
第二,就是继续稳妥实施房地产长效机制,保障住房的刚需,同时满足合理的改善性需求,促进房地产良性循环和健康发展,不把房地产作为短期刺激经济的工具和手段,努力地稳地价,稳房价,稳预期。
以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标,稳是重点,坚决有力处置个别房地产企业因债务违约所引发的房地产项目逾期交付风险。
而且新年开始,也有一些政策,楼市政策、信贷环境无一释放出松动的信号,许多城市已经出现了降首付、降利率。
跌是很难再跌的了,这种平稳不涨,有政策的的时候不就是入手的好时机吗?
2022年首套买房新政策:
贷款买房首付规定:公积金贷款首付比例为首套房90㎡(含)以下的公积金贷款首付比例不得低于20%,90㎡以上的住房公积金贷款首付款比例不得低于30%。首套房商业贷款首付比例为30%,使用商业贷款买房利率将会上浮。
契税规定:家庭首套房购房面积90平米及以下,契税为1%;购房面积90平米以上,契税为1.5%。
?当然刚需的时候,不管是农村自建房房,还是城市里买房,不管是高价还是低价,该建还得建,该买还是得买。
百度百科-房地产泡沫
碧桂园九千亿高负债幕后真相是什么?
碧桂园9000亿高负债幕后真相是什么?
针对近日发生多起建筑工地安全事故。8月3日,碧桂园举行了媒体见面会进行了集中回应,碧桂园总裁莫斌在现场鞠躬道歉。同时,碧桂园的董事会主席杨国强也表示,以后安全事故,见一个处理一个,不能有任何理由出现。
实际上,2018年初至今,碧桂园建筑安全事故的确频繁发生。仅上半年就已致8人死亡。而最近出的两起安全事故更是震惊业界。7月26日,安徽六安碧桂园项目一处围墙和活动板房坍塌,造成6人死亡、1人伤情危急、2人伤势较重。8月1日,江苏南通启东碧桂园中邦上海城二期一处在建楼房楼顶着火。
同时,在媒体见面会上,首席财务官伍碧君回应9000亿负债表示,9331亿元是财务资产负债表总负债的余额,2017年底可动用现金余额1484亿,短期有息负债683亿,未动用银行授信额度2485亿。公司当前现金充裕,信用评级良好。总负债是会计上的报表科目,并非真正的有息负债,有息负债仅有2148亿元。
其实,作为国内房企老大的碧桂园业务扩张速度惊人。碧桂园的年销售规模持续放量。数据显示,2016年碧桂园销售规模突破3000亿,2017年突破5000亿,2018年前6个月已经达到4125亿元。
而且是在港股房企业今年上半年率先突破4000亿关口的房企,紧随其后的中国恒大和万科地产,今年上半年累计销售量还徘徊在2000至3000亿的规模。
碧桂园之所以能够取得如此骄人的战绩,主要与其拼命拿地、高负债扩张有关。一方面,碧桂园2017年度总负债9330.57亿元,负债总额相比2016年总负债5000多亿增长了几乎一倍,高达88.89%。而高负债背后是碧桂园迅速扩张拿地建设项目的目标。
另一方面,通过债务高举、拼命拿地同时开发的方式,增厚其业绩。2017年全年,碧桂园共拿地7079万平方米,拿地金额2645亿元,规模全国第一,远超第二名万科的2812万平方米。仅今年5月,碧桂园就在全国拿地75宗,拿地金额200.27亿元,领跑行业,而同期第二名万科仅拿地11宗。
碧桂园为进一步追求业绩快速增长,提高周转速度,在今年4月接连发布多个文件,对于提前完成开盘工期的施工团队予的重奖,而对于开发落后不前的施工项目,总负责人要被撤职。
碧桂园通过高负债模式大搞拿地全面扩张,又以高周转模式提高项目施工进度。这会导致二大后果:
一是房企在高负债的影响下,既要面对债务还本付息的巨大压力,又要面对融资被否的窘境。上交所网站信息显示,碧桂园拟发行的200亿元公司债再度被“中止”,这是这笔发债计划被二度中止。而一旦房企的高增长速度放缓,而债务又集中到期,其资金面将承受重压,或许成为压垮企业资金链的最后一击。
二是,在加快工程施工进度问题上如何保证质量和生命安全。因为,碧桂园要追求施工项目的进度,而且又要拿了这么多地后,都要一拥而上搞项目开发。
碧桂园如今应停止再搞业绩大跃进,而且还应全面放缓项目施工进程,对自己名下的所有项目进行认真细致排查,并清除隐患。像碧桂园这样的高负债拿地、高周转开发,对于房企来说是毒药,虽可在短期内迅速得以扩张,但留下隐患却是影响痛苦而又深长远的,这样的模式是不可持续的,应该终结了。
来源:搜狐新闻
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