用经营贷全款买入珠江新城的人快去拜佛吧

用经营贷全款买入珠江新城的人快去拜佛吧

前不久，广州一位资深的业内人士，突然在微信上跟我探讨起了一个问题。

他说：“二娃，其实我觉得今年2月，经营贷上珠城豪宅的那些人，恐怕会爆雷！因为做高评高贷的投资客太多了”。

而对于他的这个观点，我表示十分认同。

因为，3个月前我就意识到了，珠江新城房价已经严重不合理了，它就像一匹脱缰的野马，疯狂奔跑，完全不受控制。

不信，我们来看几个珠江新城最具代表性的豪宅，它们今年的成交数据：

侨鑫汇悦台：27-30万/㎡，今年最高成交单价是一套法拍房，不包含税费也去到了30.5万/㎡！

广粤尊府：23-30万/㎡，今年最高成交单价为30.91万/㎡。

凯旋-枫丹丽舍：15-23万/㎡，今年最高成交单价23.57万/㎡。

中海花城湾：14-21万/㎡，目前南向户型，基本坐稳20万/㎡。

嘉裕公馆：16-21万/㎡，高层3-4房，基本去到20万/㎡。

颐德公馆：20万/㎡起，最高成交单价刺破25万/㎡！

仔细观察，你会发现，以上楼盘对比2020年7月之前，房价几乎都涨了50%以上。像中海花城湾，甚至去到了100%。这是何等的疯狂！

为此，4月2日那天，二娃还专门写了一篇文章提醒大家，不要追高。至于原因嘛，可以点击原文进行查看➢：珠江新城，房价也该降降了！

那么，为什么这位业内人士和二娃，都觉得2月用经营贷上车珠江新城豪宅的这些人，可能会爆雷呢？

原因呀，主要有三个：

第一、在我们看来，这一波上车的人，都买在了高位。

大家摸着良心说，你们觉得珠江新城的房子真的好吗？也许，很多人会说：好啊！当然好啊！宇宙CBD的房子，能不好吗？

但二娃真心觉得，珠江新城就没有几个楼盘的户型/产品做得很好的，户型真的没眼看，太过时了。即便是广粤尊府，也一样不行，根本就不值30万/㎡！

那些说好的，只是戴着有色眼镜在看问题而已。或者就是纯粹的炒家！他们的立场，决定了只能夸，因为，他们需要有人来当接盘侠。

而真正的珠城业主，其实很多人都卖了房子，置换到其他地方去了。比如，琶洲南TOD、保利天悦、万博和樾府、映澜台等等。

原因也很简单，一来，他们觉得珠江新城目前房价炒得太高了，不看好未来的预期。二来，他们在珠江新城住得并不舒服，想要换个更有品质感的房子。

呐，我群里的单身男青年“阿虎”，就发表了自己的真实看法，刚好也与我观点完全一致。

◆阿虎的观点截图

而这些真正有钱，又有居住需求的买家，不断流出珠江新城后，房价持续上涨的动力，也就越来越弱了。

第二、据二娃了解，2月买入珠江新城的人，超过一半都是投资客（甚至是专业的炒房团伙）。他们绝大多数人，都是利用经营贷，做GPGD，靠高杠杆买的房子。

而这一点，我也得到了专门做珠江新城豪宅的中介朋友，及管家公司朋友的确认。

大家都知道，用JYD的好处是，可以低首付，甚至0首付买下珠城豪宅。

但缺点却是：月供巨高，压力巨大！

比如，上次二娃就写过一个朋友➤：仅用350万，就买下了珠江新城一套约200㎡的豪宅。

而这种操作呢，买房人必须要有足够的收入流水覆盖月供才行，否则，一不小心就狗die了。

此外，采用这种高杠杆买房手法，一般还得有一个前提，那就是赌他买的这套房子，一直涨价！

但你们觉得，珠江新城的房子，能一直涨价吗？

◆房价神话之地-珠江新城，广州房产摄

第三、市场行情持续降温，曾经火爆至极的红盘，也开始卖得吃力了。

在我看来，如果接下来广州没有很强力度的楼市政策出台，即便是珠江新城，房价也不可能一直坚挺。

而现在，其实珠江新城就已经开始降温了！

比如，保利心语今年2月，就成交了10套房源，但接下来的4个月，才成交13套。并且，房价也有回落的趋势。

中海花城湾，今年2月共成交了13套，5套超过20万/㎡，最低16万。但3-6月，4个月时间，却只成交了14套。超过20万的4套，但最低开始出现14/㎡的价格了。

虽然说价格上，还没有明显下降的趋势，但成交量，是已经降到谷底了。

另外，2月份，火极一时的金融城几个红盘，目前成交量和成交价，也开始慢慢回落了。我相信，政策不到位的情况下，珠江新城一定也会有所回落的。

因为，降价是会传染的。

所以啊，那些2月份，用JYD全款买珠江新城的人，尤其是杠杆搞得很大的人，快去拜佛吧！求求房价不要跌，不然很可能爆雷哦。

以上。

房产抵押流程怎么办理（住房抵押贷款怎么办理）

房屋抵押涉及的要素如下

涉及到的因素

以下是步骤

第一步：明确需求

首先根据上面所说的所有资料做一个自身条件的评估

且中心思想更多的是，自己去尽力符合产品的要求，而不是臆想产品。

抵押贷分为标件和非标件

标件的就是房子，房产，流水，营业执照，经营场地，征信满足大部分银行的要求.

房产：广州佛山深圳地区的房产，证在手，有空间

流水：流水既能符合资产负债比，又能体现经营流水；

营业执照：行业和经营时间满足要求，一般都是要一年期；

经营场所：可上门经营场地，尽量和抵押银行在同一城市。

征信：征信干净，负债、查询干净

主体：贷款人没有案件，没有犯罪记录

但是隔行如隔山，大部分人的情况都是非标件，有个房子就想去做抵押，不管你到底是经营者身份还是工薪族身份。

所以一般非标情况是：

房产：可能是新房本，未满三个月，全款all in后去抵押；

流水：从流水就暴露了一个工薪族身份的人，一个月就1-2w的工资收入，根本找不到其他流水作为辅助说明经营者身份；

经营执照：压根就没有执照，想着新注册执照，直接包装一个身份。身份执照没满3个月或者一年。

经营场所：工薪身份的人基本没有经营场所，然后去跟做生意的朋友借场地也是百般为难，还不如花点钱，留个体面。

征信：工薪族这征信这块都是挺干净，就是有些年轻人，会和消费金融有千丝万缕的关系。

主体：主要是职业的问题，有些贷款主借人，自己和配偶都是事业单位或者机关人士，单位不给注册营业执照，现在消费性抵押D可以做200w，不用营业执照。

需求建议：

大部分人对于贷款，都喜欢长年限，低年化，高成数额度，放款快，麻烦少，先息后本。

理想是很饱满的，但是现实是几乎极少能符合这个需求的，即使符合，也是要极好的资质，所以我们这里只说些大概率事件

第二步：准备资料

准备资料这一步一般都不难，但是也有一些踩坑的点，在这里要说明下注意点

资料：

1. 房产证： 如果房产证出了押在银行要提供复印件加盖银行公章，但是如果还没出证，比如新盘，还没出证就不用考虑到了。

2. 营业执照： 没有特别的要求，不要是敏感行业，投资、房地产、夜总会、娱乐业等。

3. 流水： 是坑最多的，近半年不要有与房地产之间的关系，首付，定金，都不要有，提前做好准备.

4.婚姻资料： 单身就不用考虑了，单身狗不配有婚姻资料。婚姻记录要提供：双方结婚证，单方离婚证。家庭户口本。

5. 收入证明： 部分银行因为客户流水不足需要提供收入证明。

6.其他

第三步：上门评估

1. 房产评估： 一般都是银行委托给第三方评估公司，大部分免费，部分银行会收取一定的评估费用500-1000元不等，上门拍照前评估公司的人员会和业主进行协商时间，拍照5分钟内完成，拍照现场尽量是居家状态，不说是出租状态.

2. 营业场所上门： 现场要具备营业招牌，具体的门牌号。还要有业主本人在场，和银行经办的拍照。

第四步：签约和批复

签约： 收集好所有的纸质资料和电子资料，就和银行签约，银行签约有几个注意点就是，房本上有多少人的名字，就要多少人出面，特殊情况下不方便出面可以进行委托，就比如疫情期间，有些业主在国外没办法回国，可以远程授权后公证。

批复： 一般操作下进件后8-10个工作日可以出批复，批复以短信或者纸质资料为准，除了批复虽然是板上钉钉的事，但是距离放款还有步骤，这期间切忌瞎操作，作死自己的征信。

第五步：确认同贷书并签约

银行人员会跟你确认同贷书，有些银行还需要去银行签一次。大部分不需要，直接安排后面工作就可以。

第六步：房管局入押拿他项

按揭房： 需要向原来按揭的银行提交申请还款，确认还款周期，广州商贷一般是15-30个工作日；公积金是15个工作日左右。确认出结清证明就是所谓的涂销资料的周期，安排垫资，现阶段广州的垫资成本是1%每月起。

现在市面上对于银行按揭结清有加急业务，也就是一个花钱的事，权衡垫资和费用之间的费用长短，节省费用。

全款房： 不存在按揭结清的事，直接入押就可以。

入押： 房子入押，要直接去到当地的房管局，比如天河的房子要去珠江新城，也就是华夏路那边的房管局进行办理，番禺的房子要去到番禺区的房管局。各个城市或者区域有自己的划分，但是流程大同小异。也有线上入押，不用去房管局。

广州入押后有回执，银行凭回执后续拿他项，银行凭他项放款，广州老六区的他项现在是一个入押一个小时后出。

来到了最后一步，也就是放款，这里也有几个小注意点。

第三方账户： 顾名思义你是经营贷，那么你跟别人做生意，钱肯定是打到别人的账户去，可以大白话这样理解。但是市面上现在是个人账户能收，部分银行对第三方账户有要求，要求打到公户，或者第三方要符合经营身份。

取现： 放到的卡要求是一类卡，没有取现限额，取现这个事的意义我就不在这里累赘说了。

以下解答一些朋友关于抵押贷的问题：

Q

我打算全款买房子，然后再抵押，可以做多少成？

打算买就是还没买，如果全款买了后要马上抵押，建议现在你就要着手准备下营业执照还有流水

新房本现在接受的银行不多，有按照7成评估的，也有6成，但是如果这期间有涨幅的房子，你又买到一定的溢价的，你可以参考半年前房子市值，因为银行比你精，大多数不接受泡沫。

我是事业单位，单位对于注册营业执照有要求，不支持在外面有经营活动，难道我在这单位一天，就跟经营贷无关吗？

首先：你的情况就算不注册营业执照也可以做，有不用营业执照的抵押贷，只是年限比较短，费率是2.61%左右，年化是4.68%左右

再者：你爱人或者直系亲属有营业执照也是可以接受的，有股份参股也是接受的

最后：单位可协商的情况可以安排清楚。

有中介跟我说抵押贷月利息只有3厘2，年化就3.85%就是说月费率是0.32%，那我100w，一个月的利息是不是就是3200元？

你好，对于信用贷和抵押贷的算法是不同的，一旦中介这样给你算，其实在偷换概念。

懂行的人都知道年化和费率不是同一个概念。

信用贷说费率。因为这过程中本金是一直在还，但是利息一直都是按照全额在给，市面大部分的信用贷等额本息都是如此设计的，少部分是按照随借随还计算。

抵押贷：抵押贷需要用房贷计算器，类似按揭算法，利息其实是前置的，不是每个月一样。所以对于这个3厘2的算法，中介应该是3.85%除12了。这水平你要放心就找他呗。

已经是大白话说法了，听不懂再看几遍

我的房子在按揭，我一定要赎楼了后再抵押吗？

不是的，你房子在抵押，可以准备好资料，先走流程，批款了之后再赎楼，这个时候，批复出了，批款板上钉钉，你再去赎楼，是不是更稳得一批。

相反，你赎楼了，再去走流程，万一贷不下来，你赎楼的资金不白耽误了吗？资金也是有成本的。

我房子在按揭10年了，证在手，用公积金供的，公积金利率3.25%，我不想赎楼，可以直接抵押吗？

可以的，你证已经在手了，而且你的考虑是非常正确的，公积金利率那么低，也不建议置换，但是又想把涨幅的溢价泵出来，你可以考虑二押，就是二次抵押，市面上现在也有20年等额本息，年化4.65%左右。具体可咨询细讲。

你好，我现在想抵押后再去买一套房子，可行吗？

虽然现在很多人并不是拿存款去买房子，而是负债撬动更多的负债，对于经营贷不能流入房地产的这个事大家都知道。但是不管怎么说LH虽然不能让你获得低层数首付，但是可以让你隔离负债。隔离单独房票。但是如果一定要去顶这个风头，建议先买再抵押。先挪钱，再还债，我也就只能说到这里了。

抵押贷如何防止银行抽贷？

首选抽贷这个事情，每年都有，但是对于2022年的抽贷话题，仿佛和房贷按揭一样，受到更多讨论，所以会有所放大。

按照正常的流程进行申请贷款，放贷，并且做好贷后管理工作，不能在半年内注销营业执照，部分银行会进行抽查去看场地。如实使用好资金就可以。

房价这么高了，为什么还有那么多人买房？

1、买不起的人被迫买房。对于房地产市场中最弱势的群体刚需来说，手中的购房资金严重不足，光是为了凑齐首付，就不得不掏空“六个钱包”，买房后还得背负高额的房贷。

但刚需却有各种不得不的理由被迫买房，最常见的就是“丈母娘现象”，小两口到了谈婚论嫁的年龄，丈母娘却非要逼男方买一套婚房才愿意嫁女，男方无奈掏空“六个钱包”，终于凑齐首付买了房，但婚后小两口却不一定会过得幸福。

2、已买房的人为了改善生活环境而买房。在已经买了房的家庭中，他们已经有房子住了，但他们为啥还要买房？随着家庭人口增多，现在的房子已不够一家人居住，只要换购一套面积更大的房子，或是再买一套够三口之家住的房子，自己和父母分开居住。

另外，随着父母年龄增大，城市里喧嚣的环境已经不适合父母居住，只能前往郊区另择佳居。

3、部分投资客是为了“买房”而买房。虽然有了“房住不炒”，但炒房投资的人从不缺乏，一二线城市相对旺盛的购房需求，足以支撑房价不下跌，为投资买房的人找到了房子保值增值的理由。

买房等待房价上涨后转售出去赚取差价，或是买房后用于租赁赚取租金。

扩展资料：

买房注意事项：

1、看开发商资质等级及证书：开发商的资金实力以及开发项目的能力和开发商的资质等级有直接的关系，同时还要看开发商的五证二”是否已经齐全，齐全了才可下手，很多购房者就是没看或者无视这一点，到最后开发商跑路了求助无门才后悔不已。

其中，”二书“包括《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，“五证”包括《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《商品房销售(预售)许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证) 。

2、产权是否明确：买房的时候要问清楚有没有产权，而且产权是否明确。

3、看地段、环境：房地产市场影响房价最重要的因素是地段。这也是很多人选择房子要考虑的重点因素。选择市中心交通好、配套成熟的房子，还是配套目前不成熟、周边升值潜力大的郊区房，这需要根据自身具体情况来定夺。

4、看房子设计：户型面积及格局极大的影响着购房者住进去之后的舒适度，合适的面积、合理的户型设计会留给购房者一个好的居住体验。

面积的大小，很大程度上由购房者目前的经济水平决定，户型由购房者的目前或未来家庭成员来决定。如果购房者购买房子用来投资，那么户型设计是否新颖也是影响决策的一个重要因素。

参考资料来源：

人民网-中国房价是否面临全面失控?

长安马自达探店，想买马自达3昂克赛拉的人，都去哪了呢？

年轻人买车，追求时尚个性，如果你还把车当作一个纯粹耐用消费品，你肯定不是90后。事实上，不少80后（包括小编），在昂克赛拉上市之初，都被它的运动精神所吸引，但又被销售们明目张胆的加价所吓退。

8年前，长安马自达昂克赛拉隆重上市，位于广州珠江新城马场的这家4S店，成为年轻人触摸马自达运动精神的第一站。虽然混动再加3千，想快点提车再加3千，但依然有不少粉丝前赴后继咬牙提车。还记得销售得意地说：长马好不容易出了一款能赚钱的车，订单比产能还多，加价是合理的，帅哥你这个单你还要不要？

时过境迁，随着运动家轿人才涌现，消费者对昂克赛拉的激情也逐渐消去，该车月销量从最高峰的1.5万辆，到2020年5月，已降为7700多辆，销量腰斩。或许，几千辆的销量对完成换代的马自达3昂克赛拉而言，已足够滋润，但换代车型所坚持的内敛和精致，完全给不了新一代年轻人多一点的兴奋。

特别是两厢马自达3昂克赛拉迟迟不国产，消费者大为失望。长安马自达似乎也察觉到了市场的变化，顺势把一台升高了底盘、去掉了屁股的马自达3昂克赛拉--CX30国产了。竟能留住粉丝们的心，也能拓展SUV市场，一石二鸟啊。

那么问题来了，CX-30真能补齐长安马自达的短板吗？它能否恢复当年昂克赛拉的荣光？我们到店一探究竟。

外观：为了颜值不惜一切，轮毂差点意思

一进4S店展厅，小编绕着CX-30看了一圈，这是一台市面上少有的，以颜值为中心打造的SUV。精致的大灯和别具一格的前脸轮廓，全系标配LED大灯终于改掉了老款昂克赛拉的吝啬，正面看就是一台升高底盘的马自达3昂克赛拉。

尾部的线条处理得十分紧凑精细，勺子状的尾灯是不少两厢车迷的挚爱。从侧面上看，为达到完美的车身比例，CX-30把A柱往后偏移，配合2653mm的轴距，让车身在抬高底盘后变得更加紧凑。不过，这样一来也大大压缩了车内乘员的空间，让人对其后排空间颇为担心。

如果说外观有什么不满意的话，就是那套18寸的轮毂了，造型太过普通，与清新脱俗的CX-30格格不入。难道这是为车主提车后法改装升级预留借口？看看旁边的马自达3昂克赛拉，再看看CX-30，你甚至怀疑设计师在偷懒，不过颜值真是无敌了，适合冲动型消费者。

内饰：一切从简的低调，你懂吗？

坐进车内，蓝黑搭配的简约内饰设计，还是很符合部分“性冷淡”消费者口味的。特备是大量的皮革和软材质包裹的中控，手感出色的三幅式方向盘，布局精致的空调按钮，营造出不错的质感。

对于中控设计，作为注重驾驶操控的小编没有什么意见，只是头部空间在调好座位后略显局促，座椅座垫略短让小编轻轻叹了一声：难道是小编腿太长了？去看看后排吧，这是注定CX-30销量的重要一环。

前排调好位置后，身高173mm的小编坐进后排，膝盖基本能碰到前排座椅了，另外没有全景天窗也使得后排头部不够宽松，为了增加溜背效果，车顶选择下压突出动感，后排空间只能妥协。正当我迟疑着要发表后排空间评价时，销售及时来了一句：后排和马自达3昂克赛拉一样，就坐姿直了点……为不失礼貌又要微笑，小编只能说：还好平时就两人用车。

试驾：告别运动，不再年轻

竟然来了，还是试驾一番吧。虽然销售也说了场内试驾以平顺为主，但小编还是不死心：哥我要的马自达精神，CX-30有木有呢？在一段安全的直道，把CX-30从0加速到60km/h，才发现销售没有骗人。

这台2.0L+6AT的动力总成已经服役多年，数据已不再出彩，厂家在宣称CX-30动力的时候，倒是刻意强调那台还没国产的2.0L压燃动力，至于国产时间还不得而知，而且相信也不会便宜。

2.0L的昂克赛拉，强调一下运动没有问题，但这台升高底盘后的CX-30，起步加速明显温柔了许多，配合厚厚的轮胎和更为舒适的悬挂阻尼，一脚油门下去仿佛踩在棉花上前行。也许是车重的原因吧，也许是调教问题，CX-30驾驶起来更强调舒适平顺，车内隔音也比老款昂克赛拉大为改善，告别了年轻激情的马自达，迎来了成熟顾家的好男人。

销售：加钱的身颜色更多了

由于是新车上市，CX-30自然不会有任何优惠。销售表示，招行贷款可免息一年（厂家贴息3000多），上牌费3000（广州牌），也没有任何竞品可送。看看配置表，CX-30标配了LED大灯，8.8英寸中控屏，动力系统也是一样的，只是入门的手动车型12.99万，对比同级产品没任何优势。

选择中配的2.0AT嘉悦型，外观和顶配几乎一致，少了自动安全系统，小编认为性价比最高。不过，其落地价格已超过17万了。另外，CX-30也继承了厂家车身颜色加价的传统，红色加3000元，水泥灰加3000元。

销售表示，CX-30短期内不会有什么优惠，如果消费者真要等优惠，看看9、10月的时候吧，或许会有3000元的降价空间。

总结：

CX-30的前景如何，不必着急下定论，按马自达的价值理论，这台车不走性价比路线，大幅降价的可能也很小。但对年轻消费者而言，CX-30真是适合自己的那台车吗？它或许是你苦苦寻找的那台两厢马自达，却没有了当年昂克赛拉的激情。

如果拼均衡，短小的后排空间和较高的售价，注定他不会对年轻消费者友好。面对每况愈下的销量，厂家急需的是适销对路的产品，而非等着市场去迎合你。昂克赛拉当年站在风口上火了，那么CX-8呢？不是消费者抛弃了长安马自达，而是长安马自达抛弃了消费者。

本文来源于汽车之家车家号作者，不代表汽车之家的观点立场。