郑州土拍高新区管城区各有一宗地拍出 成交总价1048亿元

郑州土拍高新区管城区各有一宗地拍出 成交总价1048亿元

观点网讯：8月2日，郑州集中出让8宗地，起始总价43.25亿元，总面积约29.3万平方米，包括中原区2宗、金水区2宗、管城区3宗高新区1宗。

其中，郑政高出〔2023〕3号地，位于高新区青杨街北、河阳路西，使用面积65187.24㎡，70（50）城镇住宅（地下交通服务场站用地），开发程度五通一平，被郑州郑高玉西置业有限公司以起始价6.33亿元摘得。

郑政出〔2023〕13号（网）地位于管城区富盛路（祥和路）西、学高路（希望路）南，使用面积34877.35㎡，70年城镇住宅（地下交通服务场站用地），容积率＞1.1，＜3.6，该地块被郑州市景安置业有限公司以起始价4.15亿元摘得。

新年首拍收金54亿 建业回归土地市场与郑州楼市冷暖

观点网 2月7日，刚过完春节周期的郑州迎来2023年首批集中供地。

本场土拍出让11宗住宅用地，包括中原区3宗，管城区2宗，郑东新区、金水区、惠济区、高新区、二七区、上街区各1宗地块，总面积62.14万平方米，起始价共计90.6亿元。

最终，除郑东新区1宗地块流拍外，剩余10宗地全部底价成功出让，总成交价53.84亿元。

从结果看，本次郑州拍地总体表现仍较为平淡，大部分地块由城投平台公司托底成交。

但“河南王”建业地产联袂广州富力的落子，还是给市场带来了一丝暖意。

地方平台托底

拿地企业中，郑州中原城市开发建设投资有限公司竞得地块最多，以旗下3家企业包揽郑政出〔2022〕63号（网）、郑政出〔2022〕68号（网）及郑政出〔2022〕69号（网）这3宗位于中原区的地块，成交价共11.5亿元。

郑州泰博房地产开发有限公司（惠美城建）则摘得本次成交地块中价格最高的1宗。该地块编号郑政出〔2022〕70号（网），位于惠济区天元路南、鲁河路西，面积11.93万平方米，容积率1.1-3，规划用途为城镇住宅，成交价15.38亿元，楼面价4295元/平方米。

有业内人士指，该宗地为毛庄村合村并城项目改造用地，原本是位于郑州市惠济北大学城的万科民安云城项目后期用地，交通、商业配套较好，但最终万科并未出手。

实际上，本次土拍挂牌价格最高的是郑政东出〔2022〕11号（网）地块，竞拍起始价为36.77亿元。

由于地块所处为郑东新区配套较成熟区域，地理位置优越，因此在本次郑州土拍中最受关注。然而，可能是体量太大价格较高，继去年郑州第三批集中供地流拍后，本次该宗地再次流拍，令市场颇为意外。

资料显示，该地块位于郑东新区永平路北、黄河南路西，土地使用权面积18.27万平方米，用途为城镇住宅用地、零售商业、餐饮、旅馆用地兼容商务金融用地等。地块产业用地定位为粮食产业总部及科技研发基地，拟打造集总部、科研、高端商贸、高端商务酒店、文化博物馆、配套住宅等为一体的城市综合体项目。

另一宗出让价格较高的地块郑政出〔2022〕67号（网）被中豫置业（郑州）有限公司12.39亿元摘得，成交楼面价5346元/平方米。

该宗地位于金水区慧城大道（金城大道）南、崇礼路（景泰路）西，面积9.27万平方米，用途为城镇住宅，容积率1.1-2.5。

市场观点认为，这块地与杨金金科北珑铂樾项目有关，但金科股份目前依旧深陷债务泥沼，或许并无余力拿下此地。

除此之外，管城建设、二七区政通新地开发等地方平台公司亦有所获，1家郑州当地企业郑州顺邦置业有限公司以7619万元竞得上街区宅地，成为本场土拍唯二民企拿地之一。

建业回归与暖意

第二宗被民企拿下的是位于高新区的郑政高出〔2022〕11号地块，竞得者为郑州建泓置业有限公司，成交价4.93亿元，楼面价3574元/平方米。

股权穿透结果显示，建泓置业背后控制人系建业及广州富力地产，权益比例分别为65%、35%。

该地块位于高新区五龙口南路南、电厂路东，面积2.83万平方米，从位置上应看是富力与建业打造的盛悦居项目后续地块。

中期报告显示，2022年上半年，建业地产通过招拍挂和股权合作获取土地约26.6万平方米，新增储备建筑面积约88.6万平方米。其中，通过招拍挂在郑州摘得的地块仅1宗，面积共5030平方米，花费金额0.74亿元。

在2022下半年郑州第二批、第三批集中供地上，同样几乎未见建业地产身影。

尽管本次拿地规模较小，但作为深耕河南的头部房企，建业回归郑州土拍依然释放出了积极信号。

楼市暖意也体现在供需两端的政策上。

1月29日，郑州部分银行首套房贷利率宣布下调，最低降至3.8%，减50个基点，二套利率不变。

本次调整之前，郑州首套房按揭贷款年利率普遍执行4.1%的标准，这意味着郑州首套房利率进入“3”时代，新签客户将能省下一笔钱。

另一方面，与郑州2023年首场土拍同一天，河南省住房和城乡建设工作会议在郑州召开。

会议明确，今年将进一步规范商品房预售资金监管，逐步提高预售门槛，以郑州、开封为试点，积极探索预售制度改革和现房销售。

同时，推动房地产企业做强一批、整合一批、转型一批、出清一批，支持房地产企业向商业、文化、旅游、物业管理、住房体检、住房养老等延伸，由开发商向城市综合服务运营商转型。

开年20天成交8宗地，洛阳楼市暖意渐浓！

作为楼市晴雨表，土拍市场的好坏，则预示着楼市的冷暖。

2023开年，不管全国还是洛阳，土拍市场开始发生一些微妙的变化。

蛰伏一年多的民营房企，正在恢复元气，杀入土地市场。

1、 民企入场 土拍市场渐次回暖

2月7日下午，新城控股在杭州土拍中以约25.37亿元拿下临平区崇贤核心区一幅商住地块。

新城自2021年8月起就开始收缩土地投资，此后仅2022年5月在河南商丘以2800多万元拿下一宗商业用地。

同日郑州土拍，尽管依然是城投的主场，但我们却看到了久违的民企身影。除了郑州顺邦置业拿下一宗地外，建业地产联合富力地产以近5亿元拿下高新区一宗地块。而建业上次拿地，则要追溯至2022年4月，其以7400万元竞得郑州郑东新区一宗商业用地。

建业与富力拿地， 背后更重要的信号是，出险房企也出手拿地了，这是全国首例 。

此次杭州释出的崇贤商住地块，引得新城、龙湖集团、招商蛇口激烈竞逐。

2月7日上午，该地块在开拍约20分钟后，即竞至封顶价24.6亿元，楼面价7378元/平方米，溢价率 11.82%。当日下午，八家房企进入摇号环节，新城最终中彩。

此次杭州土拍，也在一定程度上折射出新城的现金流有所好转。

2021年下半年以来，土地市场鲜有民营房企拿地身影， 随着融资利好频出，或推动民企重启土地投资计划 。

2、 开年20天洛阳成交8宗地

土地市场出现转机的不止一二线城市，还有三线城市洛阳。

据河洛楼市统计，2023年开年1月17日-2月7日的 短短20余天 ，洛阳土地市场已经 成交8宗商住用地 。而2022年一整年，洛阳商住用地的成交量也不过19宗。

2月7日上午，洛阳LYTD-2023-01、02、03号三宗地开拍，均以底价顺利成交。

地块一位于伊滨区玉溪西街与吉庆路西北角，占地面积约37.4亩。

地块LYTD-2023-01

地块二位于伊滨区孝文大道与立雪路东北角，占地面积约50.2亩。

地块LYTD-2023-02

地块三位于伊滨区立雪路与玉溪西街西北角，占地面积约44.4亩。

地块LYTD-2023-03

这三块地成交均价均为约549万元/亩，楼面价约2940元/㎡。而拿地单位为 洛阳城乡建设投资集团有限公司 （简称“洛阳城建”，而非“城投”）。

1月18日，洛阳涧西区成功出让三宗居住用地，面积合计约188.6亩，成交价共计11.35亿元。各地块成交信息如下：

位于涧西区丝路大道与河洛路东南角的LYTD-2022-46号地被 洛阳创洁建筑工程有限公司 以约4.09亿元拿下；土地出让 面积约71.2亩 ， 成交单价约574万元/亩 ， 楼面价约3444元/㎡ 。

地块LYTD-2022-46

值得注意的是，该地块为原升龙又一城项目B地块所在地。

原升龙又一场项目规划图

地块LYTD-2022-46位置

位于涧西区涧滨南路以南、芳华路以北的LYTD-2022-47号地被 洛阳同乐寨城市更新建设有限公司 以总价约5.31亿元摘得；土地出让面积约90.1亩， 成交单价约589万元/亩 ， 楼面价约3272元/㎡ 。

地块LYTD-2022-47

位于涧西区周山大道与华夏路东南角的LYTD-2022-48号地被 洛阳东展房地产开发有限公司 以总价约1.95亿元摘得；土地出让面积约27.3亩， 成交单价约715万元/亩 ， 楼面价约4290元/㎡ 。

地块LYTD-2022-48

据河洛楼市了解，该地块预计将建设瀛海19城二期。瀛海19城是洛阳东展开发的第一个项目，一期总占地150余亩，规划建筑面积70余万平方米，涵盖住宅、商业、写字楼、公寓等多种业态。项目一期已经于2017年12月31日交房。

地块LYTD-2022-48参考位置

1月17日上午，涧西区七里河两宗居住用地被 洛阳柒里河城市更新建设有限公司 以底价摘得，土地面积合计约72.8亩，总成交价约6.1亿元！

位于涧西区黄河路以东、大明渠以南的LYTD-2022-44号地出让面积约47亩， 成交单价约850万元/亩 ， 楼面价约3806元/㎡ 。

地块LYTD-2022-44

位于涧西区涧河街以西、大明渠以北的LYTD-2022-45号地出让面积约25.9亩， 成交单价约817万元/亩 ， 楼面价约4085元/㎡ 。

地块LYTD-2022-45

以上成交的8宗地块，虽然拿地单位多数为国企，但我们依然看到了一家民企的身影。

整个2022年的洛阳土拍市场，地方国企成为拿地主力军，成交的19宗商住用地几乎全被洛阳城投与地铁公司瓜分，仅有两家民营房企地博地产与中浩德地产出手拿下3宗地块。

数据来源：克而瑞统计官方公布相关数据

3、 2022年洛阳地价大幅下跌

2022年洛阳市区土地市场共成交土地40宗，共约4042亩。其中包含商住土地19宗，共约1553亩；工业用地15宗，共约2234亩；工业、科研混合用地3宗，共约226亩；体育用地1宗，共计23亩；环卫用地1宗，约6亩。

2022年洛阳主城区土地成交分布中，成交面积最多的是洛龙区，共成交约2138亩，占比城区成交面积的53%；老城区与高新区没有土地成交。

数据来源：和利时统计官方公布相关数据

这一年中， 楼面价最高的住宅用地 是于2022年10月9日成交的“LYTD-2022-28”地块，位于涧西区南昌路与河洛路西南角（洛阳烟厂老区)，被洛阳城投地产发展有限公司以6.15亿元价格摘得，楼面价为5280元/㎡。

成交住宅用地中面积最大的 是“LYTD-2022-38”地块，面积186.8亩,位于西工区宁洛高速与瀍涧大道东北角地块一，被洛阳市轨道交通集团有限责任公司以约6.12亿元摘得。

2022年成交的住宅用地中，洛阳市轨道交通集团有限责任公司摘得地块最多，共拿地8宗，共约754.8亩，总花费约30.42亿元。

从近11年的走势图来看，洛阳土地市场几乎是一路上涨，高歌猛进。但在2022年，土地市场价格来了个大反转。 价格从上一年的632万元/亩，降至449万元/亩 。接近2018年土地价格。然而，本质上与2018年却是完全不同。

数据来源：和利时统计官方公布相关数据

据和利时分析，2018年之后，城区楼市供应稀缺，几乎无房可卖，房价飙升，因此带动土地市场的火爆，洛阳土地价格相比从前几乎翻倍。

而2022年，市场大环境遇冷，楼市表现持续低迷的背景下，土地市场也持续低位运行。价格相较上一年，下降34.26%。
2022年各区成交楼面价由高到低排列，依次是瀍河区、伊滨区、涧西区、洛龙区西工区、老城区和高新区并列最后。

数据来源：和利时统计官方公布相关数据

瀍河区2022年共成交5宗土地，共约425亩，共中3宗地块是住宅用地，占比约37%。洛龙区全年成交17宗地块，共约2138亩，其中住宅用地仅有6宗，因此拉低洛龙区整体楼面价，住宅用地中楼面价最低的是2235元/㎡，最高的是5423元/㎡。