上海楼市这个区域买房买到就是赚到

买房走完正常手续过户时房价已经涨了百万，这话说了一般人都不会相信，但是如果说这是在上海二手房市场发生的事，那你一定就相信了。

去年12月及今年1月，上海二手房市场成交极其火爆，连续两个月突破4万套大关。二手房卖得如此火热，新房也“不甘落后”。开发商们纷纷捂盘涨价，甚至有的将价格上调了20%。

购房者买的房子还没过户就赚了100万了，这样的情况就发生在去年以超过1.4万亿的总成交金额成为全球最大房地产市场的上海。上海中环、内环的三房，年初买进，正常手续走完正式过户时已涨100-200万的不在少数。

面粉贵过面包的土地市场

上海房价为什么在2015年突涨，而且涨势超过业主、超过开发商、超过每一个自认为了解这个行业的人的意料。

政策松动后的补涨效应是其中一个原因，另一方面是需求被激发后，市场气氛致大部分有需求和能力的人急于买票上船，还有一些中介的推波助澜因素。但大体来看，大部分还是实打实的需求，这与2009年那波炒房潮还是有别。这就是说，2015年的上海房地产市场是提前透支了很多需求的。

去年10月，上海高层也表示上海房价已经很高，如果不坚持调控，会削弱城市竞争力。今年1月，上海有关部门也召开了一个内部研讨会，也给出了防范房价过快上涨的定调。但随后接二连三的“地王”又刷新了大家的认识。

常见的情况是，一块地刚拍出，周边的二手房已闻风涨价。人们纷纷假设开发商不会亏钱，那么面粉已经贵过面包，按土地成交价，要卖单价5万才能保本，再加上若干年开发和利润，可是周边的二手房才3万。于是在地王的轮番登场中，一些惊悚的标题也这样呈现：保本售价5万！某地进入豪宅时代！保本售价5万！某区彻底消灭4万单价！

2015年，上海成交的经营性土地建筑面积同比下降了43%，是近5年来的最低点，但成交金额却下降不大，地价上升幅度可想而知。特别是热得发烫的宅地市场，高溢价地王频出，也成为推涨房价的主要原因之一。

其实这样的市场，对于开发商来说也是一个困局。对于大部分房企来说，多年前攒下的便宜土地，已经所剩无几。如今在公开市场拿到的土地，溢价率都超过40%，几乎很难做到高利润。楼市的分化，造成三四线城市不敢拿地，一二线城市拿地不敢。地价和建安成本已经大幅上扬，加上市场波动，汇率变化导致财务费用增加，只要市场出现小幅波动，房企未来就可能会面临微利甚至无钱可赚的境地。

也正因此，在过去的一年，一线城市的地王中出现了很多联合体。而几乎每一个拿了地的开发商，目标都是做豪宅。只有不断给项目做加法，增加附加值，才能提高售价，最后结果必然导致豪宅化。对于开发商来说，这也是个战略上正确、战术上没有选择的市场。

一线城市的年轻人，买房几乎都是举两代人之力购房，然后还要加上杠杆。那些拿着小城收入的父母，为了凑够子女在大城市的首付，拿出毕生积蓄并不惜变卖家产，这也是为什么三四线城市库存高到难以想象。大城市的房产意味着孙辈更好的教育，儿女更好的工作更多选择，意味着他们节衣缩食的荣耀，意味着一代更比一代强，三代就能大翻身。而这一切，从大学扩招，从我们踏上这片充满魔性的土地开始，就都回不去了。房价颠覆了人们对财富和生活的认知，又让人们前赴后继。

上海房价不便宜，对于一些想要买二手房的购房者来说，应该怎样与房主协商赢得降价或者优惠的可能呢？

1.狠侃价格难成功

卖家砍价要讲究策略，不要太相信中介人员的话。

2．摸准卖家心态是关键

如果能够把握卖家的心理，砍价的时候一定可以占据主动。如果卖家急需周转资金,或者希望在短期内抛售房产,往往比较容易接受买家的要求。但如果卖家的心态很平和,则不大可能会愿意接受议价要求。

还需要注意的是,有些物业挂牌价已低于市场平均水平,这表明业主也是急于找到买家。针对这种情形,卖家已经事先做出了让步,在议价过程中,则不能再提出过高的要求,否则会遭到拒绝。

3.急于出手的卖家砍价更容易

遇到急于卖房的人，是下手砍价的好机会。当然也有开发商遇到资金周转困难，急于卖房回收资金的，也可以试着吊吊他们胃口。

4.利用缺陷做砍价的依据

房无完房，有时候房子不太完美的地方也能成为砍价的切入点。利用这些缺点欲擒故纵，有时就能取得不错的效果。当然，进行这种操作时还要注意几个原则：第一，房子的缺点自己可以接受，不会给自己日后的生活带来无法弥补的影响；第二，欲擒故纵要掌握火候，既不能让对方看出你的意图，又不能操之过急，失去了购房机会。

（以上回答发布于2016-02-25，当前相关购房政策请以实际为准）

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上海刚需买房位置怎么选

上海刚需买房位置怎么选
上海刚需买房位置怎么选，在上海选择刚需买房位置前，首先，我们要对楼盘所在的区域版块了解清晰，上海几乎各个区域都有远期规划。
1、选择熟悉区域
上海这个地方非常的大，并且每个人的活动区域有限，因此，建议尽量在自己熟悉区域买房子，这样能避免很多无谓风险。若你对这个熟悉区域有感情，并且看中的房子又在预算内，那么就一定不要犹豫。
2、选择远期规划明确区域。
买房子就像买股票一样，买一只潜力股远比买当下热门股票的回报率更高。不过，想选一支“潜力股”，功课可不能少做。我们要对关注的楼盘所在的区域版块了解清晰，上海几乎各个区域都有远期规划，但落地执行会有差异，甚至有变数，所以选择相对别且_确的远期规划区域就能很好规避不确定风险。
3、选择交通生活配套便利区域
买房主要的目的是为了生活和工作，尽管型住宅和自住型住宅对地段选择侧重点会有不一样，但考虑到未来房子流通性，一定还是要优先考虑交通配套相对完善，生活相对便利的区域，尤其是上海的上班族们，不要把太多时间浪费在通勤上，这样对于自己成长不太有利。
另外，再给想在上海买房的刚需族一点小小的建议，在选择房子的时候，我们可以多看看内中环片区，跟着城市规划走。目前，政府对大虹桥和大浦东片区的建设投入力度很大，所以个建议点是在大虹桥和大浦东成熟的片区，从未来的流通性和保值性来说，都是不错的选择。

实探上海楼市：看房客多到站不下，为何与其他城市的楼市形成了鲜明对比？

这主要是因为上海地区的房地产行情本身就比较火爆，北上广深的房地产需求也非常旺盛。

从某种程度上来说，如果我们想要看待整体的房地产行情的话，我们最好不要过分关注北上广深的房地产行情，而应该关注全国其他城市的房地产行情。对于上海来说，即便上海的房价已经非常贵了，但因为很多人依然会把上海买房当成自己的目标，所以上海的很多楼盘的销售情况依然非常火爆，上海地区的房地产行情并不能代表全国的真实情况。

上海的部分楼盘确实非常火爆。

当很多城市的房地产行情已经迎接拐点之后，你会发现包括上海在内的很多一线城市的楼盘非常火爆，有些人也会主动选择在一线城市买房。对于此类情况来说，因为上海本身的新楼盘的数量就比较少，所以愿意在新楼盘买房的人的数量非常多。毕竟能够在上海买房的人基本上都是有一定物质积累的群体，全国上下的有钱人的数量确实非常多。

上海的房地产行情并不能代表全国的真实情况。

即便上海的楼市行情已经跟其他城市形成了鲜明对比，这也不意味着上海的房地产行情能够代表其他城市，特别是对于二线城市和三线城市来说，因为这些城市基本上已经处在房地产市场的拐点之下，整个房地产行情也会变得越来越差，所以很多城市的房价依然会继续下跌。如果一个城市本身没有核心的产业，能够支撑当地的房地产行情的话，这个地方的方向可能会至少跌掉20%以上的市值。

总的来说，类似上海这样的一线城市的房地产行情确实比较火爆，但全国其他城市的风采行情相对比较冷淡。

上海临港买房又放大招

临港新片区示意图 图片来源：网络

8月20日，据上海市人民政府网站消息，上海市人民政府近日印发《关于支持中国(上海)自由贸易试验区临港新片区加快建设独立综合性节点滨海城市的若干政策措施》。

其中明确，加强人才、土地、资金等要素保障，夯实临港新片区发展后劲，稳定各类市场主体预期，提振各方面信心，努力构筑上海高水平人才高地的重要战略支点，打造全球人才创新创业首选地。

措施提出，进一步优化人才落户政策。赋予临港新片区引进非上海生源应届高校毕业生重点扶持用人单位推荐权。建立和动态调整适应临港新片区发展需要的重点专业目录。支持临港新片区管委会根据临港新片区重点产业布局和发展实际，动态调整人才引进重点机构推荐范围。

政策明确，定向优化临港新片区人才购房政策。优化人才购房条件，在临港新片区工作的非本市户籍人才缴纳个税或社保满1年及以上，在临港新片区限购1套住房，所购住房自合同网签备案满7年后可转让。

上海自贸区临港新片区成立，距今已近3年。区域楼市也在经历了一波高潮后，逐渐回归理性。

回顾过去2年的市场成交，临港新城始终位于板块销售前列。根据上海链家研究院提供的数据显示，2021年临港新城累计成交4123套，位列全市第四，成交均价31825元/㎡。

今年上半年，临港新城新房成交更是达到4906套，超过去年全年，位列全市第一，远高于第二名的唐镇（2309套）。

自临港新片区成立后，区域楼市便进入快车道，不管是土地出让，还是新房建设，速度都相当快，因此2020年至今临港新房供应充足，但是消化需要时间。本次购房新政，将在一定程度上为临港楼市带来更多需求，促进人口流入。

对于本次政策调整，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，本次政策有两个变化值得关注，一是此次意见赋予了临港新片区在引进非上海毕业的应届毕业生的生源方面具有举荐权。二是适度调整和优化人才认定的目录。

这两个变化与过去相比最大的不同是，原来的上海临港(600848)新片区的人才认定是有严格的目录标准的，现在认定的目录标准可以动态调整和放宽。此外，政策把认定的举荐权给到上海临港新片区的企业，这样做一方面增加了企业的自主权，增加了范围和目录可以灵活调整，有利于临港更大程度去吸引人才，而且有利于上海中心区一些不在目录范围内的企业有很多可以到临港去买房。

当然政策还要求限购一套并且限售7年以后才能出售，相当于是对松绑后减少投机炒作的保障。

李宇嘉认为，政策调整背后反映出几个问题：

第一，上海对于人才引进的力度在加大，而且人才的门槛在逐步降低，这是与最近一段时间内各地人才引进的门槛不断降低标准是有关的，上海也在积极的降低学历型人才和实用型人才的门槛，背后也反映了人口下降，外围区域需要更多的人口去填补，需要更多的产业和人口的引入才能把区域做起来的现实和背景。

第二，反映了在强调房住不炒的前提下，必须要通过更多的人口引入来推动房地产交易，以及来为本区域的公共设施和房地产的发展提供坚实的基础。

哪几类的房子买到就是赚到

1、市区房：市区的资源无论是教育，医疗还有商业等等，都会比郊区好。而随着城镇化的推进，保障房廉住房的推进势必会增加市区中心的价值。还有一点就是人口流入问题，市区中心一般设有很多服务部门，比如金融保险，还有为工商业服务的行业等等。这些资源会把企业的总部吸引到市中心，而这些企业的兴衰就关系到整个市区人口流入流出，人多，自然会对房价形成需求。
2、郊区房：投资郊区的房子能赚钱一般就在棚户区改造，在大面积改造危房时期，洞察先机，提前下手，基本不会有失误。如果能洞察先机，感觉到一个是未来的规划，现在的郊区，可能是未来的潜力股，这样买郊区的房子也是不错的选择。但是风险较大，毕竟如果猜错了，可能房子就不会大幅升值，还有即便是赌对了，等政府的规划也是需要很长的时间等待。就算买那种有潜力的郊区，比如旁边可能已经落成一些商业地产，高新技术开发区，也是有风险的。房价上涨.
3、学府房：学府房升值空间不错，这种房子不求居住，只求学位，越小越便宜反而卖得好，但单价却可以比新房花园房贵。但是考虑到学府房引发的一系列社会问题，教育部也在考虑实施“多校划片，电脑派位”的方案，并且在部分城市已经在试点。这个方案的核心就是扩大学区范围，同一个学区内有重点学校也有非重点学校，学区内的房产所有者子女进入哪所学校就读由电脑随机派位。一旦实施，就算购买的是重点小学初中隔壁的房产，也不一定能够进入重点小学初中。高价购买的学府房在面对政策变化后，房产价值将大幅缩水。
4、地铁房：地铁房从建下的一刻就基本定了格局，房价一般按楼盘和地段而分，近地铁也不一定能升值。只有离市中心越近的地铁房，一站比一站的价格贵出不少。但是由于地铁站不能够随意拆换，地铁房的价值也是比较稳定的，就算房产价值不升，也不会回跌。而且地铁房出租价格高，不愁租不出好价格。
买房子要注意什么
1、房价与收入的权衡。房价可能是限制大多数购房者尤其是刚需购房者最大的因素了，甭管您买房是为了自住还是为了投资，贷款还是全款，买房前都得掂量掂量手里的银子，能够匹配什么样的房子。可是房地产有一个特殊性，土地具有不可移动性，房地产的不可移动性或地域性是房地产区别于其他商品的重要标志。
2、地段地段还是地段。买房有一个最基本的原则就是“地段”，因为只有好的地段才意味着你的房子未来更有升值空间，哪怕你的房子差点，但是也要选择建在优质地段上的房子。只有拥有好的区位优势，才意味着你的房子会让你拥有更便捷的生活，也才更加值钱。
3、考察开发商综合实力。买房一定要看开发商的实力，尤其是期房，那你就要对开发商过往开发的项目口碑做全面考察，各种证件当然自不必多说，只有好的资质才可能盖成优质的房子。
过去诸葛找房可能会说要认准大品牌，如今也没错，但在此基础上，还要考虑开发商的实际运营情况，包括负债等，过于激进的更要小心了。如果你无法判断，就要多从网上查资料，多问。
4、看小区未来规划。当然，首先要在城市规划和区域规划大背景下看小区的未来规划，大家在选择小区时，应该对整个小区规划是否合理做一个初步判断，毕竟小区规划是否完善决定了小区的宜居程度和舒适度，只看房子是大忌。买新房的时候，一般都会给你讲沙盘，看二手房也要多问多了解小区整体环境。小区内的规划是否合理重要从容积率、绿化率、配套设施等几个方面来考量。