弘阳地产合约销售额上升427% 商业出租率达到了97%

好。弘屋地产口碑不错。
1、2020年，弘阳地产实现合约销售额865亿元，同比增长32.8%。克而瑞数据显示，弘阳地产操盘金额为467.2亿，在房企中排名第68位，操盘面积为326.1万平方米，在房企中排名第60位，属干中型房企，口碑高于同行30%。
2、弘屋是济南房产网旗下品牌，以新房二手房服务为主营业务，旨在以社区为根基，扎根社区，服务城市，资源共享，助力生长，为社区提供更专业的品质服务，为行业规范，社会和谐做出贡献。
3、山东弘屋地产经纪有限公司于2021年05月25日成立。法定代表人刘召艳，公司经营范围包括，房地产经纪；房地产评估；房地产咨询；物业管理；对外承包工程；技术服务、技术开发、技术咨询等。

人物故事：弘阳的那些总裁们

曾协助弘阳搭建公司人才架构的张良，在三年合约期满后选择了离开。

11月22日，弘阳地产集团有限公司发布公告宣布，张良因欲分配更多时间于个人事务上，已提出辞任非执行董事及董事会薪酬委员会成员职务，自2020年11月22日起生效。

同时，张良也辞去了弘阳集团执行总裁的职务。不过公告中指出，张良未来依然会以首席顾问的名义继续不定期参与弘阳管理工作。

总裁级别的高层离职，不管对于哪家企业而言都是一件大事。在弘阳看来，张良所代表的意义或许更甚。

在三年前那场“十大高管”集体空降弘阳的大事件中，张良与蒋达强是其中职位最高的两个人，职位均为弘阳地产执行总裁。张良离职之后，弘阳地产的董事会中非执行董事也仅剩下蒋达强一人。

不过，其实蒋达强如今也并不“孤独”。事实上，在弘阳的高层架构中达到总裁级别的人并不少。除了“老将”何捷之外，先后在去年10月、今年2月入职的袁春和沈嘉颖，也分别被任命为弘阳地产联席总裁和弘阳商业集团总裁。

行政总裁、联席总裁、执行总裁，在弘阳的高层组成中可谓是一应俱全。这样的架构是否确实有必要，各个总裁之间的权力与职务如何划分和平衡；张良的离职对于弘阳而言会造成多大的影响？对于弘阳的管理模式，坊间好奇的问题还有不少。

三年过客

说起张良，熟悉弘阳发展历程的人或许都不会陌生。从某种程度上说，张良正是掀开了弘阳加速发展序幕的那个人。

2017年11月底，业内传出消息称，旭辉原副总裁兼首席人力资源官张良加盟了一家名为“弘阳”的企业。该消息一出，便迅速引起了众人关注。原因之一是，2017年的弘阳仍是一家名不见经传，合约销售刚破百亿的企业，而旭辉当时的规模已经跨过了千亿。

显然，曾焕沙十分明白人才资源对于企业发展的重要性。

不得不说，这是一次颇为成功的“挖角”。在张良之后，一场属于弘阳的“挖人大战”随即拉开序幕。

4个月之后，弘阳颇为高调地举行了一场新员工入职仪式。在这场仪式上，共有包括蒋达强、罗艳兵、陈彬、邹高武、鄂宇、何爱华、邹俊、徐佳彦、林晨在内的九名高层宣布入职。其中，蒋达强的职位最高，与此前的张良一样被任命为弘阳的执行总裁。

曾有人猜测，之后的九名高管入职或许和张良的到来有着莫大联系。

这一猜测来自于张良曾在旭辉任职的出身，而这九人中除了蒋达强之外，陈彬、邹高武二人曾分别在旭辉担任青岛事业部总经理和旭辉天津人事行政部经理。来到弘阳之后，该二人分别被任命为弘阳地产集团总裁助理兼地产运营部总经理、集团人力行政中心总经理。

或许是为了向曾老板表明态度，又或许是为了进一步稳定军心，在这场新人入职大会上，张良曾发言说：“加入弘阳，没有张总的人、也没有李总的人，大家都是弘阳的子弟兵。”

这一番话最终在各人心中效果如何并不可知，但仅从发展历程上看，弘阳的发展节奏确实是在2017年这一年开始出现大幅提升。公告显示，弘阳在2017年至2019年的合约销售额分别为256.9亿元、473.4亿元、651.5亿元。2018年7月，弘阳顺利在香港完成上市。

也有业内人士指出，其实在弘阳眼中，张良帮助公司完成人才管理体系的搭建或许便是其最大功绩之一。

能够看到的是，弘阳将张良加入的第二年定义为公司的“机制创新年”，旨在通过机制先行，逐步构建完善的组织与人才架构。

值得一提的是，身为老板的曾焕沙也在当时给予了张良足够的支持。公司推行新激励机制时，曾焕沙还曾出来承诺：“变革期间，公司愿意拿出更多的利润来与员工分享。”其表示，在如期实现2018年、2019年战略目标的前提下，弘阳一定会出现一批“千万年薪”的领导者。

内部的架构逐渐搭成，令人意外的是，2020年合同约满的张良却没有选择与弘阳“再续前缘”。不过，有消息指出，张良此次离职似乎和弘阳方面的关系不大，而是张良本人有计划要离开地产领域，转道医疗行业。

弘阳“总裁团”

加上张良，原本弘阳地产集团共有包括何捷、蒋达强、袁春在内的四位总裁。除了何捷之外，其余三人均为弘阳近几年邀请来的“明星职业经理人”。

其中，张良和蒋达强曾任旭辉副总裁，而袁春则历任龙湖副总裁、鸿坤总裁等职位。不得不说，在同规模的房企中，弘阳这一“总裁团”的规格并不多见。

也正因为此，外界对于弘阳几位总裁之间的职务划分产生了浓厚的兴趣。“当前发展阶段是否有必要设置这么多个总裁职位”，“几个总裁的职能是否会出现重叠”等问题也在坊间被多次讨论。

按照时间线来看，何捷无疑是最早加入到弘阳的人。其从2012年便开始担任弘阳集团的副总裁一职。在当时，弘阳集团的总裁职位由曾焕沙兼任。2017年5月起，何捷开始兼任弘阳集团地产部门总裁，主管弘阳地产业务营运工作。

紧随何捷之后拿到“总裁腰牌”的便是张良，获任执行总裁时，张良的分管工作包括人事、行政、运营和IT。四个月后，蒋达强加入。根据任命来看，蒋达强主要负责弘阳集团的策略投资、整体经营以及客户服务等。

从泾渭分明的工作内容其实不难看出，弘阳对于张良和蒋达强二人的期望非常明确。相比之下，蒋达强才是那个参与集团全盘经营的舵手。据相关人士透露，弘阳对于蒋的投资能力、市场拓展能力颇为看重。当然，在此二人之上还有一个“总管”何捷。

类似的任命没有结束，去年10月31日，弘阳公告宣布委任袁春为集团的联席总裁，主要负责协助行政总裁有关集团营运及营销管理的工作。

联席总裁协助行政总裁，这似乎有些拗口。而也因为总裁级别的高管不少，弘阳也曾一度被戏称是在“量产总裁”。

有业内人士指出，在一些房企中往往是一个总裁掌舵，再由多个副总裁具体分管各个条线，而弘阳之所以设置了如此多个总裁级职位，或许也是出于照顾知名职业经理人们的情绪，以及表现公司对于人才的大方态度。

从能力上看，弘阳对于袁春的看重源自后者营销方面的能力。在今年业绩会上，何捷也曾为袁春站台解释道：“从战略上来讲，我们需要不断去强化提质增效，袁春总来了以后，会在这方面投入更多的精力。”

所谓“提质增效”，其背后是弘阳对于进一步加快周转速度的渴求。由于疫情的影响，弘阳年初时不得不将今年的规模目标下调至750亿元，距离几年前提出的2020年千亿目标依然有着不小的距离。

于张良而言，合约到期的他自然可以“事了拂衣去”，而对于增速放缓的弘阳来说，或许这个“总裁团”的成员未来还会迎来新成员也未可知。

“末代黑马”弘阳扩张之困

编辑 | 张晓玲

仅用三年时间，蒋达强就把弘阳地产从200亿做到800亿，然而，他却选择了离开。

蒋达强原本担任弘阳集团总裁，是高管团队中的“一号人物”，之前，与他搭班三年的另一总裁张良也已辞任。

春节前后， 弘阳两员大将接连出走， 在华东地产界引发的震动显而易见。

作为“三道红线”前最后的地产“黑马”，弘阳过去三年的急剧扩张， 是靠明星职业经理人驱动的。

2018年初，9位高管集体入职，让弘阳在华东地产圈一炮而红， 其后三年规模翻了 4 倍。

不同于以往的跳槽， 蒋达强与张良，没有再选择房地产公司， 蒋上任平安不动产总裁，专注资管及地产金融，张回归医疗行业。

“ 房地产仅剩最后一个周期，就是接下来的三到五年，弘阳要抓住周期窗口的最后机会。 ”三年前，蒋达强曾这样判断。现在看来，似乎一语成谶。

自2020年8月以来，“三道红线”、集中拍地等重大调控政策的出台，彻底宣告房企举债扩张时代终结，行业“黑马”难再，好日子一去不返。

1996年，曾焕沙创办了弘阳，但直到2017年，成立21年的弘阳，还只是一个出了南京就没人知道的小房企，项目聚集于南京浦口区长江大桥以北，人称“桥北王”。

作为闽商，三年多前，曾焕沙开始想要扩张生意版图，打入福建老乡们的虹桥圈子。

他的第一步，从“人”入手。

他们都在2012年—2017年在闽系房企旭辉担任要职，这期间， 旭辉的销售从 96 亿膨胀到1040 亿，是地产圈最成功的黑马房企之一 。创办旭辉的林氏三兄弟，成为华东举足轻重的地产大佬。

除了蒋达强和张良，新高管团队中的陈彬、邹高武也来自旭辉。其余的高管，则来自新城控股、泰禾等当时规模扩张较快房企。

曾焕沙目的非常明确： 复刻类似旭辉的路径，用极快的速度再造一家千亿上市房企。

新团队迅速为弘阳注入了人脉、资源、名气，为弘阳全国化扩张“找人、找钱、找地”提供了支撑。

张良对弘阳的组织架构“动手术”，蒋达强对弘阳进行了大战略、大机制、大运营、大信息四个方面的改革，确定了“做透大江苏、深耕长三角、布局都市圈”的战略布局。

仅用一年，弘阳的销售规模暴涨84%，克而瑞榜单上的名次上浮了30多名。2018年7月，曾焕沙就带着弘阳就在香港敲钟了。

但事实上，2018 年四季度行业已进入下行周期，“地产黑马”的窗口期比想象中关闭得更快。

到2019年第三季度，弘阳地产板块的业绩增长显露疲态，无法达到预期。弘阳重仓的长三角区域“金九银十”表现十分平淡，年底各房企间的价格战一触即发。

“老板的耐心到了最低点。” 当时弘阳一名内部人士透露。

2020年，疫情黑天鹅来袭，房企少卖了几个月的房子，随后“三道红线”融资监管新规出台，给高速扩张的房企沉重一击。

弘阳没能复制旭辉的传奇。2019 年，弘阳地产合约销售额增幅降至38% ，到2020 年增幅进一步降至33% 。

2020年底，三年约满后， 弘阳的千亿目标，没能实现。 张良、蒋达强都选择了与弘阳体面分手。

他们看清楚了形势，及时切换赛道，选择了更稳妥和长远的路。

蒋达强和张良走了，留下弘阳和曾焕沙，仍要 探索 前面的路。

规模仍然是绕不过去的坎。30多年来，从百亿到千亿，房地产行业的规模之争从未停止。

2020年，千亿房企已达43家，行业大鱼吃小鱼不断上演，千亿已成了是房企生存和竞争的基本门槛。

弘阳用3 年从200 亿跃升到了865 亿，距千亿已不远，但之后更长远的发展，缺乏支撑。

弘阳的业绩增长，很大程度依赖于和外界的合作开发，而非自身自然生长。 弘阳地产2017年-2020年的全口径销售额为257亿元、473亿元、652亿元、865亿元，但根据克而瑞，其4年来权益销售额仅为164亿元、288亿元、349亿元和407亿元，权益占比从64%一路下滑到47%。

这导致弘阳过去几年是以牺牲利润为代价扩张的。2018年，弘阳销售大涨84%，但归母净利润仅为14.12亿元，只增长了16%；2019年，弘阳销售破600亿，归母净利润却止步不前，仅为14.68亿元； 2020 年上半年更是出现倒退，归母净利润为6.77 亿元，同比降8.9% 。

弘阳的少数股东权益从2017年的1.6亿元上升到2020年中期的59.5亿元，占比近30%，2020年上半年少数股东损益达到3.99亿元，占据了净利润的31%。

错过了窗口期的弘阳，没能开展全国化扩张，其布局70%％以上集中于长三角；而 踩中了一道红线的弘阳，有息负债年增速不得超 10% ，加杠杆空间有限。

曾焕沙开始谋求转向。1月31日，弘阳召开了一场管理工作会议， 这匹“末代黑马”将减少规模诉求，以求稳为主，曾焕沙宣布“新三年战略”，核心只有两个字：利润。

三年多前，地产商们纷纷跑去碧桂园取经，学习高周转； “ 三道红线” 之后，龙湖、中海成了他们暗暗对标的对象。

跟三年前挖角旭辉、新城、泰禾不同， 现在曾焕沙身边的人，主要来自于龙湖、万达、 中海。

弘阳集团目前下设地产、商业、服务三个板块，地产由原龙湖集团副总裁、原鸿坤集团总裁袁春负责，商业集团总裁是万达商管前副总裁沈嘉颖，服务集团执行总裁则是从龙湖物业挖来的杨光。

此外，农行原上海分行副行长、华信国际前总经理王世雄，目前担任弘阳集团执行总裁、资本集团总裁。

曾焕沙启用了一批具有不同基因的职业经理人，寄希望于他们驱动弘阳走入下一阶段，即规模与利润的平衡阶段。

而在弘阳现有发展模式下，要同时达成规模扩张和利润率提升，是个悖论。

因为，“三道红线”、两集中供地等监管政策，对黑马型房企的发展模式打击最大，会引发融资、拍地、周转等环节一系列连锁反应，弘阳的扩张之路已经极大受限。

后缀：弘阳地产合约销售额上升42.7% 商业出租率达到了97%