北京各区房价地图哪些地方涨的最多

我认为北京昌平需要避免的坑主要有两个，第一个是没有学区的老破小，第二个是总价高于600万的大面积低品质改善房，因为这两种房源在未来市场中客户群体少，没有买方的房子保值性不高。昌平因为靠近北京海淀区，承接着海淀码农外溢需求。海淀区动不动单价六七万让很多人望而却步，而昌平区总价五六百万则友善很多。从2017年到2022年北京通州房山等比较偏僻的地方降价0.41%-15.19%，昌平区总体涨幅在14.62%，在昌平区域内某些小区涨幅高达32.02%。

一、昌平区没有学区的老破小是个坑。

昌平区内部小区增幅也不同，像龙华园这样的老破小增幅达不到区域平均水平，云趣园等经济适用房户型不佳，再加上没有学区，增幅最慢。海淀区外溢客户暂时因为价格问题逃离海淀房子，但是大部分客户在有了孩子以后就会考虑学区问题，有实力的人会置换到海淀区，实力稍微差的人则会在昌平区内部选择学区相对较好的区域。

所以，在昌平区买房的时候没有学区的老破小相对没有增值价值，在未来市场不会占有优势。

二、总价偏高的低品质改善房。

昌平区虽然距离海淀区比较近，开发商在做宣传的时候打出了?海淀北?的称号，但是它毕竟不属于海淀区，整体教育水平和公共设施都远远不如海淀。昌平区只能卖性价比，对于那些单价颇高和总价比较高的小区和楼盘不会是市场客户的好选择。在未来客户们一方面考虑教育，一方面考虑居住舒适度，同时也会考虑房子的置换率。

总价太高的房子面对的客户群体比较少，昌平区成交量最高的总价区间是500-600万之间，如果比这高太多，客户可能直接选择海淀区，不会在昌平下手买房。

你怎么认为呢？

北京二手房价分区涨幅三甲 最高涨幅69.86%

据了解，2015年北京二手房成交套数近20万套，相比2014年增长近一倍，是新房成交量的近3倍，其中最高涨幅达69.86%。除了完胜新房，北京二手房在成交区域上也出现分化。那么哪些区域更受关注，你都知道么？

上涨排行NO.1西城区：教育资源拉动

数据显示，2015年12月西城区二手房成交均价为65815元/平方米，环比增长5.06%，同比2014年12月上涨了20.38%，位居各行政区月价格涨幅之首。其中，有9个小区的涨幅超过40%。

另有机构数据表示，分区域来看，受教育、医疗等配套资源集中等方面的影响，北京各区域二手住宅市场表现出明显的差异。2015年西城区整体二手房涨幅为6.5%，位居各行政区价格涨幅第一位。

在去年北京二手房成交均价涨幅最大的十个项目中，宏汇园小区以69.86%的年涨幅位居排行首位，成交均价高达128524元/平方米。由于临近金融街，宏汇园周边的交通、配套非常成熟，金融街、北京协和医院、西单商场、百盛购物中心等都位于步行范围内。但谈到两个小区价格猛涨的原因，小区周边中介门店的经纪人都提到了“教育地产”这个缘由。

上涨排行NO.2海淀区：新房稀缺拉动

一直被认为是宇宙中心的海淀区，在二手房价格这一问题上是绝对不能缺席的。数据显示，2015年12月，海淀区二手房成交均价为53033元/平米，环比11月上涨1.83%，同比2014年上涨16.53%。其中，位于北京理工大学附属小学的教育地产北无宿舍，价格上涨十分明显。据介绍，去年11月，北无宿舍成交过一套61平方米的两居室，成交均价为6.1万元/平方米。而到了12月底时，户型相似的另一套61平方米的两居室，成交均价跳至7.1万元/平方米。

因为可以直升海淀区重点中学北京理工大学附属中心，北无宿舍很受家长们关注。另外，在海淀区的万柳、中关村等优质教育资源集中的片区，二手房成交均价已突破6万元/平方米，乃至7万元/平方米以上。

数据也显示，2015年海淀区整体的二手房成交均价涨幅达到5%，位于北京各行政区涨幅第二。

其实，在业内看来，除了配套成熟和教育地产对区域成交的影响外，新房供应稀缺也成为海淀区二手房升温的推力之一。中原地产的数据显示，截至2015年11月底，海淀区五环内的新增商品房供应仅有255套，市场存量仅为854套，跌至近5年来最低点。事实上，除了存量供应紧张之外，海淀的土地供应也很稀缺，今年仅有永丰镇一宗住宅用地成交。在业内看来，持续的供应紧张和规划的利好刺激之下，未来海淀楼市整体将会长期处于“奇货可居”的状态。

上涨排行NO.3通州区：行政副中心拉动

从传闻到事实，从事实到一步步的搬迁变化，通州因为成为北京市的行政副中心，一年间二手房妄言价上涨26%。

城市副中心传闻风起时，通州二手房市场一片活跃，房价自5月起开始一路上涨。

城市副中心传闻落地时，通州二手房市场依旧不断升温。甚至据媒体报道，潞城附近的二手房已到无房可卖的状况。

在风起云落之间，通州限购政策虽然限制住了成交量，并没有阻挡住通州二手房成交价的上行。

完整新房 二手房各项数据出尽风头

说北京2015年是豪宅元年，其实忽略了二手房的情况，在寸土寸金，又集中各类优势资源的城市，二手房也作为学区资源、地段资源被重复利用，充分利用。2015年的二手房市场表现得更是十分抢眼，下面我们就通过一串数字解释一下。

1月18日，国家统计局公布的全国70个大中城市住宅价格指数显示，2015年12月，北京二手住宅价格同比上涨20.8%，涨幅居全国第二，仅次于深圳。

中介机构统计的网签数据显示，2015年12月北京市二手住宅网签量为2.3万套，环比上升35.5%，同比上升57.4%，成交均价为3.7万元/平米，环比上涨1.1%，同比上涨5.98%。

北京房地产经纪机构的统计显示，2015年北京二手房成交套数近20万套，相比2014年增长近一倍，是新房成交量的近3倍。

另有中介机构统计显示，2015年北京二手房成交均价为38147元/平方米，同比上涨5.5%，涨幅平稳。可以说，成交量增长的同时，二手房的成交价格也节节攀升。

据了解，2016年1月虽然才过去大半个月，但是二手房的市场表现已非常抢眼。北京市住建委数据显示，1月第二周北京市二手住宅共成交6028套，环比上涨14.7%，创近三年来周成交新高，仅次于2013年3月份。而部分中介机构更是透露，北京二手住宅业主成交周期由一个月前的74天下降至当前的64天，客户成交周期由11月初的39天下降为当前的32天。

据了解，2016年是2010年限购政策满五年的时间点，大量被限购政策挡住的非京籍人员即将达到连续纳税或社保满五年的购买条件，也将给市场新增一批购买力。而伴随着北京新房市场高端化趋势，刚改、刚需人群或将进入二手房市场，今年二手房市场或将保持温度。

（以上回答发布于2016-01-24，当前相关购房政策请以实际为准）

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北京100平房子究竟多少钱？有图有真相

在北京买一套100平米的房子要多少钱？只能说不同的区域都不一样，有的区域要上千万，有的一百来万就够了。
那么北京不同区域的房价都如何呢？不如来看看我们为您准备的房价地图吧。
社科院：北京房价五年涨188%通州涨240%房山涨126%
1月10日，由中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究房地产大数据项目组完成的首份大数据房价指数（简称“BHPI指数”）在京发布。
针对备受关注的北京房价，BHPI指数显示，北京房价近5年总体上涨188.46%。
从北京各区来看，以2012年1月房价为100，到年12月，各区房价指数由高到低分别为通州（339.97）、大兴（305.58）、顺义（301.57）、西城（293.8）、东城（288.68）、海淀（288.25）、朝阳（287.04）、石景山（282.02）、丰台（278.11）、亦庄（271.44）、昌平（267.14）、门头沟（257.61）、房山（226.24）。通州总体上涨239.97%，居北京各区首位，房山总体上涨126.24%，居各区末位。
上面的数据比较抽象，我们还是来看看图吧。
图一：北京1月各区新房均价图
图二：北京1月各区100平米房屋价格
图三：北京各区新房均价相比去年同期涨跌幅
图四：北京各区新房相比去年同期100平米（跌）多少钱
图五：北京各区100平米房屋所需月薪
图六：北京各区100平米房屋所需月供
备注：以上数据计算方法为：北京各区均按分期20年的方式购得100平米房屋；均不考虑首付的情况下；均按首付30%的情况购房；均按月供为月薪30%为合理的算法计算；仅供参考。

在北京哪个区买房最赚钱?快看7月的房价地图

7月份一过，各研究机构又开始发布北京的房价数据了。

据了解，截止2016年上半年北京新建商品住宅成交均价31558元/㎡，较2015年上涨16％。纵观北京房价这十余年，2006年-2010年房价遭遇大幅上涨，较之前一年平均涨幅29％；2011年到2015年房价相对趋于稳定，较之前一年平均涨幅7.8％。

2016年上半年受政策利好、银行利率史上最低等多重影响，房价开始再次攀升，较2015年上涨16％。那么，北京各区域当中，哪些区域涨得比较快，哪些区域涨得比较慢呢？

7月北京各区域二手房价格环比变化地图

据数据统计，刚刚过去的7月，北京大兴区二手房价格环比涨幅最大，为1.36%。朝阳区与丰台区分列二、三位。北京16个行政区二手房价格全部上涨，但涨幅呈现明显收窄势头。

7月北京各热门片区二手房价格环比变化表

据数据统计，老山（石景山区）的二手房价格涨幅最大，为2.72%。旧宫西（大兴区）以2.43%的价格涨幅位列第二，蒲黄榆（丰台区）排列第三，价格涨幅为2.41%。在TOP29涨幅排行榜中，有12个片区位于朝阳区，位于丰台区的有6个，大兴区有4个。

以上是二手房数据，还有新房的数据。

北京各区十年新房成交均价及增长排名表

2006年-2016年这10年中，北京各区新房成交均价涨幅排名如上：门头沟、东城、石景山以年增长率22.2％、21.4％、21.2％名列前三甲。

数据分析：

为什么石景山等京西区域涨得最快？

石景山作为北京最小的一个区，2006年之前发展一直中规中矩，老城区以80、90年代老房为主，地铁一号线贯穿全区，除基础配套外，并没有大型商圈。

2009年，万达广场正式落成，这个集购物、娱乐、休闲、运动、文化、酒店、餐饮于一体的大型城市商业综合体，带动了该区域的房价。配套及商圈可以说功不可没。

未来在北京哪外区域买房最赚钱？

要回答这个问题，首先要看促使房价上涨的原因：

首先是政府规划

比如通州成为北京行政副中心什么的。

其次是交通便利

比如去往门头沟的阜石路高架的建设，一下子缩短了门头沟至西四环的距离，开通后几年中，华润、中昂、中国铁建、华远纷纷入驻，房价也随之水涨船高。

三是大型商业配套

这也是刚才提到的，比如万达广场，大悦城，大型的商业综合体带动周边的房价与发展，房山的奥特莱斯、昌平朱辛庄的永旺商城，都是很好的例子。

四是开发商

大开发商房子有保障，靠谱的物业直接影响了房价，两个相邻的小区，享受同样的配套，但是好的物业会为您的房子加不少分。

最后是价值洼地

就目前北京高昂的房价来说，房价洼地入手会更为简单，投资也易收到回报。目前北京的房价洼地有哪些呢？比如在建地铁周边；规划中的大型商业周边，如通州环球影城，丰台万达广场等。

（以上回答发布于2016-08-04，当前相关购房政策请以实际为准）

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引领中国房价的12个超级地段

每到一个城市，都想去这座城市房价最高的地段看看。因为从那里，大抵可以看出一个城市的“追求”是什么。

如果房价至高点在商务区，可能说明这座城市“一切向钱看”。如果是学区房，可能说明这座城市正为教育而焦虑。如果在山水之间，可能说明这座城市更注重享受当下。

通过贝壳网的公开数据，我们统计了北上广深等12个中心城市的房价地图，发现了12个引领中国楼市的超级地段。

这12个超级地段各有特色，有的在CBD，有的在学区房聚集区，有的在码农聚集区，还有的在山水之间。

01

先来看北京的房价地图：

本文所有图片和数据来自贝壳网

北京二手市场，房价最高的行政区是西城区，均价达到11.2万每平方米，其次是东城区（9.4万/m?）、海淀区（8.3万/m?）、朝阳区（6.5万/m?），最低的是密云区，2.1万/m?。

东西城是中央政务区，海淀是互联网聚集区，朝阳是中央商务区。三者的房价排名，反映出北京城在空间价值上的排序：政务第一，科创第二，商务第三。

政务区往往是名校聚集地，海淀因为大学多，教育也很强，所以北京的学区房主要集中在西城、东城和海淀三区。而CBD所在的朝阳，教育并不突出，这也是朝阳区房价不算太贵的重要原因。

从细分板块上看，位于西城区的金融街均价高达16.3万/m?，是北京房价目前最贵的地段。

有意思的是，金融街之所以最贵，靠的不是金融，而是学区，这里汇聚了全北京最牛的小学。

打开金融街板块的二手房源，那些卖到20万的房子，很多都是上世纪八九十年代的楼龄。

由于东西城和海淀太强，导致北京CBD的存在感较低，这种现象在沪穗深这类完全以经济建设为导向的城市，是不可想象的。

02

再来看上海的房价地图：

上海二手市场，房价最贵的行政区是黄浦区，均价达到9.6万/m?，其次是徐汇、静安，分别达到7.9万、7.7万，三者全部在浦西老城区。这说明上海开发浦东新区之后，老城区并没有衰落。

均价最低的是金山区，位于上海和嘉兴的交界区。而位于苏州方向的嘉定，均价达到3.5万/m?，说明上海和苏州的联系度，远超嘉兴。

作为上海城市新中心的浦东，均价5.6万，在全市只能排到第八位。当然，这是因为浦东很大，总计1210平方公里，相当于40个静安区了。这么大面积，均价仍能达到5.6万，也是相当厉害了。

从细分板块来看，上海最贵的房子，一般都和黄浦江有关，其中 最贵的地段是 黄浦滨江， 均价达到11.9万元/m? ，这里是浦西豪宅的精华地段，甚至比陆家嘴的均价（9.5万/m?）还高。

作为上海的城市封面，陆家嘴的房价相比浦西的滨江豪宅，并没有很大优势。不过，上海最贵的明星豪宅汤臣一品、中粮海景一号仍然在陆家嘴。

03

再来看深圳的房价地图：

从二手市场看，深圳房价最贵的行政区是南山区，均价11万元/m?，超过上海黄浦区，仅次于北京西城区。

其次是福田区9.3万元/m?、宝安区7.7万元/m?、罗湖区6.2万元/m?。均价最低的是大鹏新区，3.7万元/m?，和4万也只有咫尺之遥。

从区域来看，以福田为界，西部片区的房价远超东部。 特别是宝安、龙华的房价远超罗湖和盐田，这一点让人刮目相看。

要知道，2010年深圳扩容之前，罗湖和盐田可是高大上的“关内”，宝安、龙华还是村镇般的“关外”。

从细分板块来看， 深圳房价最高的地段是深圳湾 ：

深圳湾二手的均价已高达19.8万元/m?，超过了北京金融街。

深圳湾是什么地方呢？海景不如大梅沙，教育医疗不如罗湖，商务聚集度不如福田CBD，最大的优势是和高新企业近，大名鼎鼎的粤海街道就在这，汇聚了腾讯、阿里、百度、字节跳动等企业。

大约在2010年之前，深圳最贵的房子大多是东部盐田的海景房，说明那个时代的深圳人，对海洋是很向往的。而 如今，海景早已输给了生产力，靠近高新企业才是王道。

和北京、上海都不同，深圳是一个完全向钱看的城市。

所以整个深圳楼市的逻辑就是，房价完全由生产力决定，哪里的生产力更先进，哪里的房价就更高，所以深圳湾房价轻松超过了福田CBD。

在深圳这个“一切向钱看”城市，买房一定一定要跟着产业走。

04

再来看看广州的房价地图：

从二手市场来看，广州房价正好相当于京沪深的1/2。房价最高的行政区是天河、越秀，二者均价相当，均为4.7万元/m?，考虑到天河区面积三倍于越秀，所以实际上天河房价的首位度更高。

房价最低的行政区是从化，均价为1.2万元/m?。从化是广州的生态涵养保护区，属于限制性开发区域，和广州城区的距离也最远，其房价一直处在广州市场的末端。

从细分板块来看， 二沙岛是广州房价最高的地段 ，达到12万元/m?，其次是珠江新城（中区），达到8.7万元/m?。

总体来看，广州和上海的情况类似，最贵的房子基本都在江景上做文章，包括珠江新城的房子，靠大企业的房子远不如靠江贵。

越秀的学区房虽然也贵，但和珠江新城的江景房比起来，还差得远，这说明广州人对学区房的热情不算太高。

05

来看看杭州的房价地图：

从二手市场来看，杭州房价最高的行政区为上城区，均价为4.7元/m?，和广州天河、越秀相当。

房价最低的行政区是桐庐县，均价为0.92万元/m?。桐庐最被外界熟知的是中国快递行业的“桐庐系”，中国的快递巨头除了顺丰，其他大多数都是桐庐人干出来的。

从细分板块来看， 杭州房价最高的地段是 学军 ，达到8.2万元/m?。学军不沿江，不靠西湖，也不是CBD，而是杭州学区房聚集地。 这和北京很像，房价最高的都是学区房。

除了学区房，杭州最贵的房子基本都和西湖有关，钱塘江对杭州楼市的赋能，不如黄浦江和珠江。

所以，靠钱塘江的钱江新城CBD，房价在杭州的首位度并不高。

06

来看看天津的房价地图：

从二手市场来看，天津房价最高的行政区是和平区，均价高达5.5万元/m?，在天津的首位度很高，也高于广州天河与杭州上城。

从细分板块来看， 天津房价最高的地段是体育馆街 ，这里是天津学区房比较集中的区域。

07

来看看武汉的房价地图：

从二手市场来看，武汉房价最高的行政区为武昌区，均价为2.3万元/m?，大约为广州天河区、杭州上城区的1/2。

武昌区是湖北省政府驻地，同时也是武汉学区房最集中的区域。

从细分板块来看， 武汉房价最高的地段是水果湖 ，均价达到3.2万元/m?。水果湖靠近湖北省政府和武汉大学，聚集了水果湖一小、水果湖二小等名校。

除了水果湖，武汉楼市还有一个醒目的板块，那就是光谷，这里是武汉高校和高新企业最集中的区域，楼市随之火热，完全不输江景房。

总体来看，武汉原本就是三个城市的合体，所以市区的房价比较均衡，特别是长江两岸的房价旗鼓相当，这在大城市中比较罕见。一般来说，有大江穿梭的城市，江河两岸的发展都是不均衡的。

08

来看看成都的房价地图：

从二手市场来看，成都房价最高的行政区是高新区，均价为2万元/m?，整体来看，房价比武汉略低，相当于广州、杭州的1/2.5。

从细分板块来看， 成都房价最高的地段是金融城 ，达到2.9万元/m?。金融城位于成都高新区，这里承担者成都的CBD功能。

总体来看，成都的产业与房价均呈现出“南高北低”的格局。在成都买房，一定要跟着产业走。

09

来看看重庆的房价地图：

从二手市场来看，重庆房价最高的行政区是渝中和江北，均为1.5万元/m?。在功能上，前者相当于浦西，后者相当于浦东。

整体来看，重庆市区的房价比武汉、成都要低一些。

从细分板块来看， 重庆房价最高的地段是江北嘴 ，这里是重庆写字楼最集中的区域，承担着重庆的CBD功能。

10

来看看南京的房价地图：

从二手市场来看，南京房价最高的是鼓楼区，达到4.4万元/m?，略低于广州天河区、杭州上城区，相当于武汉、成都同等区位的两倍。

从细分板块来看， 南京房价最高的地段是宁海路 ，这里靠近南京大学、南京师范大学，是南京著名的学区房聚集地。

11

来看看苏州的房价地图 ：

从二手市场来看，苏州房价最高的区域是工业园区，均价达到4.3万，和南京鼓楼区接近。

从细分板块来看， 苏州房价最高的地段都在金鸡湖周边 ，这里是苏州居住品质最高的区域。

12

来看看郑州的房价地图：

从二手市场来看，郑州房价最高的区域是郑东新区，均价达到2万，而且首位度很高，远超郑州的老城区。

值得一说的是，郑东新区曾被认为是中国最大的“鬼城”之一，但是现在，这里成为郑州产业最强、活力最好、房价最高的区域。

从细分板块来看，位于郑东新区的 天赋路是郑州房价最高的地段 ，均价达到3万元/m?，板块内不少楼盘报价超过4万。

结论：

从整个城市的均价来看，以上12个城市的房价可以分为四档：

深圳、北京、上海为第一档 。这三个城市核心区的二手房，均价都已达到10万的水平。核心区、近郊、远郊大致呈现出“10、5、2.5”的格局，其中深圳面积太小，不存在远郊概念，全市呈现出“10、5”的格局。

广州、杭州、南京、苏州、天津为第二档 。这五个城市核心区的二手房，均价都已达到5万左右的水平，正好是京沪深的1/2。

武汉、成都为第三档 。这两个城市核心区的二手房，均价都已达到2.5万左右的水平，正好是广州、杭州的1/2。

重庆、郑州为第四档 。两个城市核心区的二手房，均价在1.6万左右，相当于武汉、成都的70%。

从细分板块来看，深圳湾是中国房价最高的地段，二手均价达到19.8万元/m?，其次是北京金融街，二手均价达到16.3万元/m?。 随后是广州二沙岛、上海黄埔滨江，二者均在12万元/m?左右。

值得注意的是，深圳湾板块的二手均价已接近陆家嘴的两倍，这当然不能说明陆家嘴真的比深圳湾差，只能说明上海房价这一波还没来得及涨，出现阶段性的低洼效应，这也许是买入上海的最佳时机。

以贝壳的划分标准来看，二手均价超过10万的板块或者地段，目前只有北上广深四个城市才有，其他城市暂没看到二手均价超过10万的板块。

分析12个中心城市可以发现，每个城市的房价至高点并非完全一致。按照单价来计算，学区房、江景房、CBD房、科技园区房这四类房子，在价格上的天花板是最高的。

例如，北京（金融街）、武汉（水果湖）、杭州（学军）、南京（宁海路）、天津（体育馆街）最贵的房子，都是学区房，

而上海（ 黄埔滨江 ）、广州（ 二沙岛 ）、苏州（ 金鸡湖 ）最贵的房子，都是江景房、湖景房。

深圳（ 深圳湾 ）最贵的房子，与其说是海景房，不如说是科技园区房，因为它的核心卖点不是海，而是粤海街道那些大名鼎鼎的高科企业。

成都（ 金融城 ）、重庆（ 江北嘴 ）、郑州（ 郑东新区 ）最贵的房子，都属于CBD房产。

可以说，12个中心城市的这12个超级地段，在相当程度上引领了中国楼市的基本走向。