深圳楼市真的不欺负穷人……
大家提起深圳的房价,觉得不是高就是贵。
动辄七八万一平,买不起,住不起,爱不起。
甚至有种声音说,这不是摆明了欺负穷人吗?
事实上,深圳便宜的房子也不少,而且还是便宜到你难以置信的那种。
前不久国家统计局发布了国内70个大中城市商品房销售价格变动情况,其中深圳是国内一线城市中唯一一个新手和二手房价格环比均下跌且跌幅最大的城市。由此看来,深圳的房价从之前的暴涨再到现在的下跌,国家政策的大力调控功不可没,那么未来深圳房价还会继续降吗?
对于近两个月深圳楼市出现的成交下滑,价格下跌情况,有专家指出这意味着深圳房地产市场已经在进行调整,房价开始趋稳。“此次国家统计局公布的房价指数显示一手房和二手房都出现环比下降,也是是市场调整的结果之一。”近期楼市“降温”明显,曾有观点认为这或与2008年的楼市相似,但目前的深圳楼市并不具备恶化至2008年楼市的条件。
从中国城镇化进程来看,不断加速的城镇化使得近几年热点城市人口快速流入,深圳三年人口增速达到了16%。如此快速的城镇化实际上给大城市带来了很多的住房需求,这一支撑这个房地产市场的前提不但没有减弱,而且仍在增长。
随着今年中深圳加大房地产市场调控力度后,市场过热的情况得到抑制,不少投资客离场,房价和销售量出现了一定回落,市场开始调整,楼市降温,恰是刚需上车的一个好时机。不过由于长期以来形成的货币超发和流动性充裕的局面还没有完全得到解决,需要较长的消化期,像深圳这样人口密度很大,多数家庭又无房的城市在今后几年还始终存在着投机炒房的动力。因此,与其要担心房价回落,倒不如担心房价再度出现上涨时,该采取何种措施来抑制房产市场再度出现过热的问题。
因为楼市成交下滑,亦有不少观点呼吁政府救市,但近期房价下跌,并不意味着政府就会放松调控,采取救市措施。从宏观层面而言,房价上涨加剧了贫富差距和社会矛盾,因此不能放松调控增加交易量,应待房价与租金更为稳定,同时在此期间提升居民可支配收入。
根据中介协会过往的研究,居民可支配收入是住房需求消费的决定性因素。当居民可支配收入高的时候,更愿意进入买卖市场;当居民可支配收入低时,更愿意进入租赁市场。
由此看来深圳的房价继续下降的可能性存在,但大幅下跌的几率很小,以目前的调控政策旨在稳定市场,抑制市场热度和房价的快速上涨。相信在短期内政府也不会出台相应的救市措施,而是建立起稳定的长效调控机制,让房地产市场逐步回归冷静和理智。
深圳半年内9次调控楼市,今年市场将进入稳定期
对比其他一线城市,2020年深圳楼市在疫情恢复之初率先出现上涨。
2020年全年,深圳新房、二手房共成交16.7万套,其中住宅成交14.1万套,成交量为近五年内新高。但是,在成交量创新高的同时,对深圳楼市而言,其也在2020年迎来全面整治。
深圳在近半年时间内频繁开启调控模式,全面精准打击楼市投机行为。
2020年深圳二手房“被哄抬”与新房“打新热”
深圳楼市掀起买房热潮还要从2019年下半年说起。
使得深圳楼市迅速升温的导火索包括了深圳开启建设“先行示范区”以及深圳调整普通商品住房认定标准。
2019年11月11日,深圳市调整普通商品住房认定标准:普通住宅的标准不再有价格的规定,容积率在1.0以上、单套建筑面积在144㎡以下的房子均为普通住宅,满两年即可免征增值税。这被市场认为是“实实在在少交钱”。
深圳二手房价格也正是在这个时候开始驶上高速路。“成交价格创新高”“房源去化率达50%”“房东捂盘惜售”“签单至凌晨一两点”成为中介口中描绘的深圳楼市。
2020年初,深圳楼市在新冠肺炎疫情影响下短暂停下脚步,但在疫情恢复之初,深圳楼市就率先回温。2020年4月深圳市二手房成交量重返8000套之上,创下16个月以来的新高,同比增加25.9%。与此同时,业主“抱团涨价”“挂牌价格虚高”的问题不断显现。
这也使得深圳市住建局于2020年5月出手——对房地产中介机构进行现场检查,对部分挂牌价明显高于真实成交价的房源全部下架。
深圳贝壳研究院指出,2020年深圳二手房在上半年复苏超预期,但在下半年调控后回归理性。
数据显示,2020年3月疫情有效控制后,楼市持续复苏,7月份二手房网签13407套、达到月度高峰;“715”新政出台后市场再次回归理性,平均在6000套左右。房价方面,深圳贝壳研究院价格精准指数显示,市场活跃上升期3-7月指数涨幅较大,新政后价格涨幅明显放缓,8-12月稳定在2%以内。
但是,二手房与新房的价格倒挂也催生了新房“打新热”。2020年,深圳刚需楼盘增加,以及政府制定的严格的价格指导机制等因素影响,引发打新热潮。
“买到房相当于中500万”“万人抢房”“众筹打新”等成为人们热议话题,甚至有不少购房者“借名打新”。打新热潮持续至今,但引起政府关注。
近期,深圳市住房和建设局对认购项目弄虚作假的相关人员,暂停网签、使用公积金贷款等资格。同时,深圳将调控获利集中在审查购房者的资格上,除了要求房地产开发企业统一启用“购房意向登记系统”,还规定房企、房地产经纪机构会同有关商业银行对购房人的有效身份证明、户籍、婚姻状况及家庭成员证明材料;社会保险或个税清单材料;收入证明、征信报告、购房款来源以及近一年及以上的银行流水单等购房资格信息进行严格核查。这使得部分“投机者”知难而退。
半年内9次出台楼市调控政策
深圳楼市降温与楼市收紧调控息息相关。深圳于2020年7月开始加码楼市调控抑制楼市过热。
致使二手房回归理性的政策之一便是“715”新政。2020年7月15日,深圳住建局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》,内容包括调整商品住房限购年限、完善差别化住房信贷措施、发挥税收调控作用、细化普通住房标准、加强热点楼盘销售管理、推行房屋抵押合同网签管理、加大二手房交易信息公开力度以及严厉打击房地产市场违法违规行为。
随后,深圳频繁开启调控模式,全面精准打击楼市投机行为。
据不完全统计,半年内深圳连续9次出台楼市收紧政策。
“715”新政后,7月30日,深圳市住建局又发布楼市调控“新八条”细则,明确严控中介机构挂牌价格,对于挂牌价格明显高于所在楼盘合理成交价格的,中介机构不得受理并对外发布。政策出台之前已发布的,各区住房和建设局应督促中介机构及时下架。
除此之外,9月10日,中国人民银行深圳市中心支行、深圳市住房和建设局等发布关于建立婚姻信息查询机制完善住房贷款管理的通知,客户购房资格将会严查,假离婚买房的方案将不再可行。
9月17日,深圳市司法局发布关于征求《深圳市房地产市场监管办法(修订征求意见稿)》意见的通告。其中商品房预售政策调回疫情前水平,并且首次对现售做出要求,另外深圳市主管部门建立存量商品住房买卖的合理价格引导机制,定期发布全市商品住房项目合理成交价格。
10月份,又有消息称深圳部分国有大行收紧房抵贷,严防资金违规进入楼市。
2021年初,深圳延续调控收紧模式,接连出手调控市场。同时,对二手房市场的管控也逐步落地。
2月8日,深圳市住房和建设局连发3条公告,宣布建立二手住房成交参考价格发布机制,并首次发布全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格。根据参考价格表,深圳最贵的住宅小区单价被定为13.2万元。
据证券时报报道,参考价较市场价格有一定差距。以价格最贵的几个小区为例来看,南山蛇口太古城花园目前的交易参考价是13.2万元,但在链家网上,这一小区均价被列为20.54万元,挂出来的8套房子中,有6套单价不低于19万。这意味着,深圳住建局给出的参考价几乎相当于市场价的七折。
按照住建部房地产专家、深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任王锋的解读,深圳二手房成交参考价格原则上一年发布一次,中价挂牌价格不能超过参考价,商业银行将根据成交参考价格发放二手房贷款。
2021年深圳楼市“进入稳定期”
深圳贝壳研究院报告指出,深圳房地产市场经历了2019-2020年的上升期,2021年预计进入一个稳定期。调控政策的持续不放松,是市场稳定重要基础,而购房需求的总体旺盛,亦将支持市场向前发展。
新房方面,供需维持相对旺盛。2020年居住用地供应增加、旧改建设推进,为今后的供应提供了保障,2021年“供应大年”还将延续,其中刚需楼盘的供应占据主导地位,局部区域改善供应增加。同时,“打新”需求依旧存在,一是购房者对新房的天然青睐,二是新房、二手倒挂现象短期依然存在,三是新房交易比二手房更加便捷、成本更低。
二手房方面,市场走势更加稳健。一是“715调控”及2021年初进行细化,调控持续严厉,进一步抑制一些短期的不合理需求;二是“715调控”二手房市场降温、购房需求释放稳定,朝着理性的方向发展;三是高价区域需求减弱,中低价区域、刚需房源占比上升,一定程度弱化了热点片区,能有效平抑价格上升的预期。但是,深圳房地产中,二手房市场的主导地位不会改变(即占70%左右),主要是二手房的片区选择、小区选择、价格选择更加丰富与多样化,可以满足不同购房者的需求,同时交易的周期较短,能够满足那些迫切的购房需求。
房价收入比过高,怕了?“深漂”此时佛系未免为时尚早
深圳的高房价仍在快速上涨已是不争的事实。
近两年,深圳在绝大多数城市房价都在横盘下行的情况下却逆势上涨,尤为突出。
四大一线城市中,北京、上海房价阴跌了三年,同深圳在大湾区的广州房价也在跌,为什么唯独深圳却像个独行侠,房价一直在迭创新高?
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深圳房价一骑绝尘,房价收入比高居全国第一。
最近微博上有一个很热的话题#深圳居民收入跟不上房价上涨幅度#,引起了不少人讨论。
我们在微博上看到有关于这个话题的投票,票数最多的是“不买,租房就行”选项,可以说,这个结果已经很能反映出当下人们的购房心态了,而在评论中更有多数网友则留言表达“想买,但是没钱、买不起”的观点,我姑且猜测,如果有这个选项的话,那一定是票数最多的选项无疑了。
说到 “居民收入跟不上房价涨幅”这个话题,其实是一个老话题了。老话题被炒冷饭,依旧能引起热议,只因为深圳楼市实在太过引人注目。
从过往近十年数据来看,2008年至2009年,上海为房价第一,房价约在1.4万至1.8万间,而后的2010年至2011年则是温州,房价翻番至3万;2012年至2015年三年间,北京房价均位居第一,直至2015年中旬,深圳房价大涨成为第一,2016年北京再超深圳,直至去年,深圳重夺第一宝座。
从去年年底开始,深圳的房价一直在“蹭蹭蹭地”不断上涨 ,成功超越北京后一跃成为全国房价最高的城市,其后更是一骑绝尘,突如其来的疫情也没能打破这种快速上涨的趋势。
不过,这种“较快的上涨”趋势( 深圳楼市异样疯狂 )也被官方看在眼里。
前不久广东省统计局发布了一份《广东房地产开发规模、结构与效益研究》报告,报告中指出了,深圳房价上涨过快的事实,居民收入跟不上房价涨幅问题。
从报告中数据显示,2018年广州和深圳房价收入比分别为12.5%和36.3%,北京和上海则分别为19.8%和15.8%,由此可见,由于深圳房价上涨过快,而居民收入跟不上房价上涨幅度,购房者的压力会进一步加大,进而会带来一系列社会矛盾。
官方似乎也在“吐槽”!
如今,一直居高不下的深圳房价,令民众感到很紧张却也很无奈。 更有甚,深圳房价过快增长的背后是,被抑制的炒房风再起,深圳楼市变得格外嘈杂。
经营贷的骚操作这里不多提,然而,深圳楼市走到了今天这一步,会让人不禁思考:深圳楼市,还能继续热多久?
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高房价收入比,让深漂望而却步。
说到买房,绕不开收入,绕不开房价收入比。而高房价却正在不断打击着深圳外来居民的购房定居预期, 不断受挫的年轻人也许并不是真的想过“想搬就搬的生活”。
昨天分享的文章中《520,年轻人越来越厌恶买房,为什么?》有这样的描述:
大城市的房子和年轻人之间的联系就像是一根弹簧,房价越涨弹簧拉的越紧,年轻人越有向上拼搏的动力,然而当房价彻底超过弹簧的韧性时,“啪”一声,彻底拉直了,意味着一切崩塌了。
自此年轻人像是丧气的木偶,开始变得佛系。因为他们不理解,为何一个保障生存的基础大宗消费品,会被历史洪流变成遥不可及的奢侈品。逻辑变了,一切欲望便化作云烟,四处飘渺。
我觉得这段描述是很形象地描绘了当下年轻人的状态了。
当“后浪”已经很努力了,可是依旧买不起房时,他们只能试图把欲望降到最低点,认清现实,拥有乐观的基因的90后无奈去寻找生活的新支点,所谓的“诗和远方”。
这不是代表年轻人丢失了梦想,但是生活、社会环境的因素无可避免的锤击着尤其身在一线城市的年轻人。
没有反馈的努力是很难坚持的 ,而现在年轻人似乎用尽所有努力都放在买房的目标上,早日实现阶级跨越。
如果问,年轻人到底在追逐什么?
这无疑是道开放题。但是,试想当年轻人不用再顾虑房价涨幅时,工作、创业将成为“致富以及诗和远方”的动力源泉,那么,年轻人所追逐的“梦想和创造力以及……”也将迸发出更大的活力,同时他们有足够的理由拒接“被佛系”。
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房价到底有没有收入的支撑?“深漂”何去何从!
首先,泡沫是否存在?在关于房价泡沫的讨论中,房价收入比则是最常被用到的概念,很多时候一些人会用一线城市的高房价收入比,作为房价泡沫的铁证。
对于公认的中国房价收入比最高的城市深圳来说,既然有如此高的房价收入比,那是不是充分证明深圳的房价太高了,需要大幅降价,来满足普通市民的购房需求吗?
然而现实情况是,深圳的房价显得非常刚性,始终 降不下来,而且还有继续上升的动向!
房价有泡沫!
房价不会跌!
疫情让泡沫更刚性?
现实是,疫情打击了经济,而房地产要扮演拉动经济的角色 。 而这也是导致深圳楼市为何目前嘈杂的原因之一。
再回归“居民收入跟不上房价涨幅”这个问题,目前来看,收入与房价差距悬殊其实是一个大趋势。而这个问题不只是针对北上广深这样的一线以及一些高速发展的二线城市,对于绝大多数城市而言,居民收入增幅都跑不赢房价上涨的幅度。
一个城市房价只由两个因素影响,一、城市未来,二、人口是流入还是流出。
从经济学的角度分析,房子最终还是是商品,价格由供求决定。目前深圳房价收入比这么高,却显得如此刚性。
一个城市房价收入比高,可能不一定说明那个城市房子贵,很可能是因为那个城市增长潜力好,而深圳是两者都占据。 如果我们只盯着房价和眼前的收入,可能就无法真正了解房价背后的逻辑。
中国正处在城市化的半坡路上,处在国民经济较快上升的时间通道里,房价收入比高一些也算正常。
但目前的高位可能有些太高了,而中央也看到了这个问题和社会矛盾所在,长期调控是必须的,调控下的房价增速一定不会一直像现在这样呈现“较快增长”的趋势。
而就目前的房价收入比,虽然深圳等很多城市都很高,但是无论是对比日本东京还是纽约来看,我们目前的收入水平是很低,但是在中国经济快速发展的背景下,未来的预期收入增速也会比较快。
当然,对于未来经济以及楼市的走势,我们要保持敬畏,不过于妄想。但是,如果“后浪们”现在就怕了,此时选择佛系未免为时尚早。
深圳多盘跌回2019年水平,名校学区房神话不再了?
已有多个名校楼盘跌回2019年的水平。
深圳市场的疲态,很大一部分原因与重点人群的收入下降有关。目前,深圳金融行业迎来一波“降薪潮”。多位就职于基金、证券的高净值人士向笔者表示,这次降薪可谓“史无前例”。
此外,深圳楼市预期在减弱。随着依附在住房之上的各种城市资源如学区房,随着教育均等化,以及人口持续增长、城市化发展红利等逐渐退去,深圳房价持续上涨预期已被打破,原先支撑楼市火爆的发展逻辑已不复存在。
扩展资料:
从2021年中央政治局会议中首次提出“防止以学区房等名义炒作房价”后,全国许多城市都针对学区房推进了相关政策。
深圳采用了大学区制招生和管理办学模式,建立义务教育学校教师交流制度,以合理均衡配置教育资源,优化教育结构。北京也早已开展了大面积的干部教师轮岗制。用轮岗打破炒作学区房的根本逻辑,未来已几乎不可能再出现学区房的疯狂时代。
十几年前,深圳购房者可谓是全国最爱加杠杆购房的一波主流人群。那时,深圳人手上有余钱买房,选择的不是“高首付、低月供”,而是琢磨着如何能“低首付、买两套”。
目前,这部分喜欢用杠杆购房的人群开始退场。一方面是高净值人群主动降低了资产筐中的“房产配置”内容,另一方面是之前的高收入行业经过一轮洗牌失去了加杠杆能力。2022年,深圳更是迎来一场史无前例的“提前还贷”潮。
相比北上广其他一线城市,深圳是一个创业型的年轻城市,人口结构有三大显著特征;一是创业氛围下,诞生了一批新兴富豪群体;二是中产力量数量少,相对弱小;三是绝大部分人口(超过千万)都是基层打工人。
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